Bir otel yatırımında en heyecan verici aşamalardan biri genellikle konsepti düşünmek. Nasıl bir otel olacak? Odalar nasıl görünecek? Bahçesi nasıl olacak? Havuz olacak mı? Misafir otele girdiğinde ne hissedecek?

Bunların hepsi önemli. Ama yatırımcı açısından çok daha temel bir soru var: Bu yatırım ekonomik olarak çalışabilir mi?

İşte fizibilite çalışmasının amacı tam olarak bu soruya mümkün olduğunca gerçekçi bir cevap bulmak. Çünkü iyi görünen bir otel fikri, doğru rakamlarla desteklenmiyorsa iyi bir yatırım olmayabilir.

Benim için fizibilite, yatırım kararından önce yapılması gereken bir "gerçeklik kontrolü".

Fizibilite nedir?

En basit haliyle fizibilite, planladığınız yatırımın mali ve operasyonel olarak uygulanabilir olup olmadığını anlamaya yönelik çalışmadır.

Bir otel için yalnızca "Bu otel ne kadar kazanır?" sorusuna bakmak yeterli değil. Aynı anda aşağıdaki soruların da cevaplanması gerekiyor:

Cilt I'in yaklaşımında da fizibilite, yatırımın temel taşlarından biri olarak ele alınıyor; özellikle toplam yatırım maliyeti, oda sayısı, ADR, beklenen doluluk, yıllık gelir, personel ve enerji giderleri ile geri dönüş süresinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği vurgulanıyor.

1. Önce toplam yatırım maliyetini hesaplayın

Fizibilitenin başlangıç noktalarından biri toplam yatırım maliyetidir. Burada yapılan en yaygın hatalardan biri, yalnızca gayrimenkulün satın alma fiyatına bakmak.

Oysa bir gayrimenkulü satın almak ile onu çalışan bir otele dönüştürmek arasında ciddi bir maliyet farkı olabilir. Toplam yatırım içerisinde, projenin yapısına göre çok sayıda kalem bulunabilir:

Ve burada önemli bir ayrım var: Otelin açılması için gereken yatırım ile otelin sağlıklı şekilde işletilmeye başlaması için gereken sermaye aynı şey değildir. İlk dönem işletme sermayesinin de ayrıca düşünülmesi gerekir.

2. Oda sayısını doğru belirlemek

Oda sayısı, otel fizibilitesinin en temel değişkenlerinden biri. Çünkü oda sayısı arttıkça teorik olarak gelir potansiyeli de artıyor. Ama giderler de artıyor.

Daha fazla oda; daha fazla personel, daha fazla temizlik, daha fazla çamaşır, daha fazla enerji, daha fazla bakım, daha fazla ekipman anlamına gelebilir.

Bu nedenle "Ne kadar çok odam olursa o kadar çok kazanırım." yaklaşımı tek başına doğru değil. Önemli olan, gayrimenkulün ve konseptin desteklediği doğru oda sayısını bulmak.

Bazen daha fazla oda eklemek yatırımın gelirini artırırken, bazen de otelin genel deneyimini ve maliyet yapısını olumsuz etkileyebilir.

3. Ortalama oda fiyatını yani ADR'yi belirlemek

Otel fizibilitesinde önemli göstergelerden biri ADR — Average Daily Rate, yani ortalama günlük oda fiyatıdır. Basitçe, satılan odalardan elde edilen ortalama günlük oda gelirini ifade eder.

Ancak ADR'yi yalnızca "Ben odamı bu fiyata satmak istiyorum." diyerek belirlemek doğru değil.

Bölgedeki benzer tesislerin fiyatları, sezon, oda özellikleri, marka konumlandırması, hedef misafir ve sunulan deneyim birlikte değerlendirilmelidir. Çünkü yüksek fiyat yazmak ile o fiyatı sürdürülebilir şekilde satabilmek aynı şey değil.

4. Doluluk oranını gerçekçi tahmin edin

Fizibilitenin en kritik varsayımlarından biri doluluk oranı. Örneğin 10 odalı bir oteliniz olduğunu düşünelim.

365 gün boyunca bütün odaların satılması teorik olarak mümkün görünse de, gerçek hayatta böyle bir senaryo üzerinden yatırım planlamak doğru olmaz. Sezonlar değişir, talep değişir, hafta içi ve hafta sonu farklı olabilir. Yeni açılan bir otelin marka bilinirliği zaman içinde oluşur.

Bu nedenle doluluk tahmini yaparken mümkün olduğunca gerçekçi olmak gerekiyor. Ve burada yine tek bir rakama bağlı kalmak yerine farklı senaryolar oluşturmak çok daha sağlıklı.

5. Geliri yalnızca oda satışından ibaret düşünmeyin

Bir otelin ana gelir kaynağı çoğu zaman oda satışıdır. Ancak otelin konseptine göre farklı gelir kalemleri de olabilir.

Fakat fizibiliteyi daha iyimser göstermek amacıyla gerçekleşmesi belirsiz gelirleri hesaba katmak da doğru değil. Bence temel yaklaşım şu olmalı: Önce güvenebileceğiniz ana gelir modelini kurun. Sonra gerçekleşmesi muhtemel ek gelirleri ayrıca değerlendirin.

6. Giderleri mümkün olduğunca eksiksiz yazın

Gelir tarafını hesaplamak genellikle daha keyifli. Ama fizibilitenin gerçek anlamda değerli olduğu yer gider tarafı. Çünkü otel açıldıktan sonra gelir üretmek kadar, o geliri üretmenin maliyeti de önemli.

Cilt I'de de özellikle personel ve enerji giderleri fizibilitenin temel kalemleri arasında ele alınıyor.

7. Sezon etkisini mutlaka hesaba katın

Özellikle turizm bölgelerinde yıllık ortalama rakamlar bazen yanıltıcı olabilir. Örneğin yüksek sezonda çok yüksek doluluk ve fiyatlara ulaşan bir otel, düşük sezonda çok farklı bir tablo yaşayabilir.

Bu nedenle Ocak nasıl, Nisan nasıl, Temmuz nasıl, Ekim nasıl gibi düşünmek gerekir. Yıllık ortalamayı doğrudan kullanmak yerine, mümkünse ay ay veya sezon bazında bir model oluşturmak çok daha gerçekçi sonuç verebilir.

Çünkü otel yatırımı çoğu zaman 12 ay boyunca aynı hızda çalışan bir işletme değildir.

8. Üç farklı senaryo oluşturun

Bence fizibilitenin en değerli taraflarından biri burada başlıyor. Tek bir tablo hazırlayıp "Yıllık gelirimiz şu kadar olacak." demek yerine en az üç senaryo üzerinden düşünmek daha sağlıklı.

Burada önemli olan yalnızca iyi senaryoda ne kadar kazanacağınız değil. Asıl önemli sorulardan biri: Kötü senaryoda bu işletme ayakta kalabilir mi? Bence yatırım kararını gerçekten değerli hale getiren soru bu.

9. Geri dönüş süresine bakın ama tek başına ona güvenmeyin

Fizibilite sonucunda yatırımın geri dönüş süresi de değerlendirilir. Ancak burada kullanılan hesaplama yönteminin neyi ifade ettiğini bilmek önemli.

Örneğin toplam yatırım maliyeti ile yıllık işletme kârı arasında kurulacak basit bir oran size kabaca bir fikir verebilir. Fakat gerçek yatırım kararında finansman maliyeti, vergi, amortisman, yeniden yatırım ihtiyacı, işletme sermayesi ve gayrimenkulün gelecekteki değeri gibi başka değişkenler de önem kazanabilir.

Bu nedenle tek bir "geri dönüş yılı" rakamına bakarak yatırım kararı vermek yerine, fizibilitenin tamamına bakmak gerekir.

10. Fizibilite yatırım kararından önce yapılmalı

Bence burası özellikle önemli. Fizibiliteyi "Gayrimenkulü buldum, şimdi bakalım bu yatırım para kazandırıyor mu?" aşamasına bırakmamak gerekiyor. Mümkün olduğunca gayrimenkulü satın almadan önce çalışmak gerekir.

Çünkü fizibilitenin amacı yalnızca yatırımın ne kadar kazanacağını hesaplamak değil. Bazen fizibilitenin sonucu "Bu yatırım yapılabilir." olabilir. Ama bazen de "Bu fiyatla bu yatırım mantıklı değil." sonucunu verebilir.

İkinci sonuç da aslında çok değerlidir. Çünkü iyi bir fizibilite size yalnızca ne kadar kazanabileceğinizi değil, hangi yatırımlardan uzak durmanız gerektiğini de gösterebilir.

Ben olsam bir fizibilite tablosunda neleri görmek isterdim?

En azından şu temel başlıkların tamamını aynı tabloda görmek isterdim.

Yatırım tarafı:

İşletme tarafı:

Bu tablo tek başına yatırım kararı verdirmez. Ama yatırımın resmini bir bütün olarak görmenizi sağlar.

Fizibilite bir Excel dosyasından daha fazlasıdır

Bence fizibiliteyi yalnızca rakamların bulunduğu bir Excel dosyası olarak görmek yanlış. Aslında fizibilite, yatırım fikrinizin gerçeklikle karşı karşıya geldiği yer.

Konseptinizi test eder. Lokasyonunuzu test eder. Gayrimenkulün satın alma fiyatını test eder. Oda sayınızı test eder. Fiyatlandırmanızı test eder. Doluluk beklentinizi test eder.

Ve sonunda size şu sorunun cevabını vermeye çalışır: "Bu yatırım, bu varsayımlar altında gerçekten çalışabilir mi?"

Bu nedenle fizibiliteyi yatırımın önündeki bir formalite olarak değil, yatırım kararının kendisinin bir parçası olarak görmek gerektiğini düşünüyorum.

Sonuç

Bir otel yatırımında en büyük hata, yalnızca ne kadar kazanabileceğinize odaklanmak. Bence daha doğru yaklaşım aşağıdaki soruları birlikte sormak:

Çünkü iyi bir fizibilite, yatırımın kesin olarak başarılı olacağını garanti etmez. Ama kötü bir yatırım kararını daha yatırım yapılmadan fark etmenizi sağlayabilir. Bence fizibilitenin asıl değeri de burada.

Otel Yatırım Rehberi — Cilt I

Bu yazı, Otel Yatırım Rehberi — Cilt I: Yatırımın Temelleri içerisinde ele aldığım fizibilite yaklaşımının genel bir özeti.

Rehberde yatırım maliyetinden gelir modeline, oda sayısından doluluk varsayımlarına kadar yatırımın matematiğini daha detaylı şekilde ele alıyorum.

Cilt I tamamlandı. Yayın hazırlıkları devam ediyor.