Bir otel yatırımında en sık duyduğumuz cümlelerden biri: "Lokasyon çok önemli." Buna katılmamak mümkün değil.

Ama asıl mesele, iyi lokasyonun ne olduğunu doğru tanımlayabilmek. Çünkü turistik bir bölgede olmak, merkeze yakın olmak veya denizi görmek tek başına bir lokasyonun iyi bir otel yatırımı olduğu anlamına gelmiyor.

Bir lokasyonun gerçekten iyi olup olmadığını anlamak için, o lokasyonu planladığınız otelin konsepti, hedef misafiri ve yatırım modeliyle birlikte değerlendirmek gerekiyor.

Benim için doğru lokasyon; doğru misafirin, doğru zamanda, doğru deneyim için ulaşabildiği ve yatırım modelinin ekonomik olarak çalışabildiği yerdir.

Bu nedenle bir otel yatırımı için gayrimenkul ararken ilk baktığım şeylerden biri, yalnızca "burası güzel mi?" sorusu değil. "Burada yapmak istediğim otel gerçekten çalışabilir mi?" sorusu.

1. Önce bölgeyi değil, misafiri tanımlayın

Lokasyon analizine başlarken çoğu yatırımcı önce bölgelere bakıyor. Alaçatı mı? Çeşme mi? Bodrum mu? İstanbul mu? Antalya mı?

Oysa bence bundan önce cevaplanması gereken bir soru var: Otelinizin misafiri kim olacak? Çünkü aynı bölgede bile farklı lokasyonlar farklı müşteri grupları için çok farklı anlamlar taşıyabilir.

Bu misafirlerin lokasyondan beklentileri aynı olmayacaktır. Bir misafir için merkezin içinde olmak büyük avantajken, başka biri için sessiz ve daha izole bir konum çok daha değerli olabilir.

Dolayısıyla: Önce hedef misafir, sonra lokasyon.

2. "Merkezi lokasyon" her zaman en iyi lokasyon değildir

"Merkezi" kelimesi emlak açısından oldukça güçlü bir ifade. Ama otel yatırımı açısından tek başına yeterli değil.

Merkeze yakın olmak; yürünebilirlik, restoranlara erişim, alışveriş, gece hayatı, turistik noktalara yakınlık gibi avantajlar sağlayabilir.

Fakat bunun karşılığında; gürültü, otopark problemi, araç erişiminin zor olması, yoğunluk, yüksek gayrimenkul maliyeti gibi dezavantajlar da olabilir.

Bu nedenle "merkezde mi?" sorusundan çok: "Hedeflediğim misafir için ulaşılabilir ve anlamlı bir lokasyon mu?" sorusunu sormak daha doğru.

3. Ulaşılabilirlik sandığınızdan daha önemli

Bir otelin çok güzel bir yerde olması, misafirin oraya rahat ulaşabildiği anlamına gelmiyor.

Özellikle ilk kez gelen bir misafir açısından; havaalanından ulaşım, ana yollara bağlantı, araçla erişim, otopark, yürüyerek ulaşılabilecek noktalar gibi detaylar konaklama deneyimini doğrudan etkileyebilir.

Bazen yatırımcı açısından küçük görünen bir ulaşım problemi, misafir açısından rezervasyon kararını etkileyen önemli bir faktör olabilir.

Bu nedenle lokasyon analizinde haritaya yalnızca kuşbakışı bakmak yeterli değil. Misafirin o noktaya nasıl ulaşacağını gerçekten deneyimlemek gerekiyor.

4. Bölgedeki turizm talebini anlamaya çalışın

Bir bölgenin bugün popüler olması, gelecekte de aynı şekilde çalışacağı anlamına gelmeyebilir. Bu nedenle yatırım yapmayı düşündüğünüz bölgeyi yalnızca bugünkü görüntüsüyle değerlendirmemek gerekiyor.

Bunların hepsi yatırım kararının bir parçası. Çünkü bir otel binasını belki yıllarca kullanacaksınız. Dolayısıyla bugünün değil, mümkün olduğunca geleceğin lokasyonunu satın almaya çalışıyorsunuz.

5. Rakiplerinizi harita üzerinde görün

Lokasyon araştırırken yalnızca kendi gayrimenkulünüze bakmak yerine, çevredeki otelleri de harita üzerinde işaretlemek oldukça faydalı.

inceleyin. Sonra kendinize şu soruyu sorun: Benim otelim bu haritada nereye oturuyor?

Eğer çevrede birbirinin neredeyse aynısı olan çok sayıda tesis varsa, sizin farklılaşma alanınız ne olacak? Tersine, bölgede belirli bir ihtiyacın karşılanmadığını görüyorsanız, bu sizin için bir fırsat olabilir.

Rakip analizi bu nedenle yalnızca rakipleri tanımak için değil, kendi yatırım fikrinizi test etmek için yapılmalı.

6. Gayrimenkulün kendisini lokasyondan ayrı düşünmeyin

Aynı mahallede iki farklı gayrimenkul, otel yatırımı açısından tamamen farklı sonuçlar yaratabilir.

Diğerinin ise aynı lokasyonda olmasına rağmen bu imkanları olmayabilir. Bu nedenle "Lokasyon iyiyse gayrimenkul de iyidir" şeklinde düşünmek doğru değil.

Asıl değerlendirme: Bölge + parsel + yapı + kullanım koşulları + yatırım modeli birlikte yapılmalı.

7. İmar ve hukuki durumu en başta kontrol edin

Bu konu özellikle önemli. Çünkü bir gayrimenkulü çok beğenebilir ve otel için ideal olduğunu düşünebilirsiniz.

Ancak yatırım kararından önce gayrimenkulün imar, kullanım ve mevcut yapı açısından planladığınız yatırım ile uyumlu olup olmadığını kontrol etmek gerekir.

Burada yatırımcının yapabileceği en büyük hatalardan biri, satın alma kararını önce verip teknik ve hukuki kontrolleri daha sonra yapmaya çalışmaktır. Benim yaklaşımım tam tersi olurdu: Önce kontrol, sonra karar.

Çünkü satın alınmış bir gayrimenkul üzerindeki problemi çözmek, satın almadan önce fark edilen bir problemi çözmekten çok daha maliyetli olabilir.

8. Lokasyonun maliyetini de değerlendirin

Bir lokasyonun çok iyi olması, o lokasyondaki her yatırımın iyi olduğu anlamına gelmez. Bazen çok iyi bir lokasyondaki gayrimenkulün satın alma maliyeti o kadar yüksek olabilir ki, yatırımın geri dönüşünü olumsuz etkileyebilir.

Bu nedenle lokasyon analizinin sonunda şu iki soruyu birlikte sormak gerekiyor: "Burası iyi bir lokasyon mu?" ve "Bu lokasyona bu fiyatı ödemek mantıklı mı?"

İkincisi en az ilki kadar önemli. Çünkü yatırımcı olarak yalnızca iyi bir yeri değil, ekonomik olarak doğru fiyatlanmış bir fırsatı arıyorsunuz.

9. Sezonu mutlaka hesaba katın

Özellikle kıyı bölgelerinde lokasyon değerlendirilirken sezon konusu kritik. Bir bölge yaz aylarında son derece yoğun olabilir. Ama kış aylarında ne oluyor?

Bu soruların cevapları, fizibiliteyi doğrudan etkiler. Bu nedenle bir lokasyonu yalnızca Temmuz ayında görmek yerine mümkünse farklı dönemlerde değerlendirmek çok daha sağlıklı.

10. Lokasyonu satın almadan önce yaşamayı deneyin

Bence yatırımcıların yapabileceği en faydalı şeylerden biri bu. Bir bölgeyi yatırım amacıyla inceliyorsanız, mümkün olduğunca kısa bir ziyaretle karar vermeyin.

Misafirin yaşayacağı deneyimi mümkün olduğunca kendi gözünüzle görün. Çünkü harita üzerinde çok iyi görünen bir lokasyon, gerçek hayatta aynı etkiyi yaratmayabilir.

Doğru lokasyonun tek bir tarifi yok

Otel yatırımlarında bazen "en iyi lokasyon"u bulmaya çalışıyoruz. Bence böyle bir yer yok. Sizin yatırımınız için doğru lokasyon var.

Bir şehir oteli için doğru olan lokasyon, butik bir tatil oteli için doğru olmayabilir. Bir aile oteli için avantaj olan bir özellik, çiftlere hitap eden bir otel için gereksiz olabilir.

Bu nedenle lokasyon seçimini gayrimenkulden bağımsız değil, yatırım modelinin bir parçası olarak düşünmek gerekiyor.

Ben lokasyon seçerken kendime şu soruları sorardım

Bu soruların cevapları ne kadar netleşirse, yatırım kararı da o kadar sağlam bir zemine oturur.

Sonuç: İyi lokasyon, güzel yerden fazlasıdır

Bir otel yatırımında lokasyon gerçekten çok önemli. Ama doğru lokasyonu yalnızca merkezde, turistik, denize yakın veya popüler olduğu için seçmemek gerekiyor.

Doğru lokasyon; hedef misafiriniz, konseptiniz, yatırım maliyetiniz, beklenen geliriniz ve işletme modelinizle birlikte değerlendirildiğinde anlam kazanıyor.

Benim için iyi bir lokasyonun en önemli özelliği şu: Otelin bugün güzel görünmesini değil, yıllar boyunca çalışabilir olmasını desteklemesi. Ve sanırım otel yatırımının en başındaki en önemli sorulardan biri de tam olarak bu.

Daha detaylısını mı arıyorsunuz?

Bu yazı, hazırladığım Otel Yatırım Rehberi — Cilt I içerisinde ele aldığım lokasyon ve yatırım değerlendirme yaklaşımının yalnızca bir özeti.

Rehberde yatırım kararının ilk aşamalarından başlayarak, lokasyonun nasıl değerlendirilmesi gerektiğini daha kapsamlı şekilde ele alıyorum.

Cilt I tamamlandı. Yayın hazırlıkları devam ediyor.