Bir otel yatırımı yapılırken en sık sorulan sorulardan biri: "Bu arsaya kaç oda yapabiliriz?" Aslında doğru soru bu değil.

Çünkü bir arsaya veya gayrimenkule 20 oda sığdırabiliyor olmanız, 20 odalı bir otel yapmanız gerektiği anlamına gelmez.

Otel yatırımında oda sayısı; yalnızca mimari bir karar değildir. Aynı zamanda yatırım maliyetini, işletme giderlerini, personel ihtiyacını, toplam geliri, doluluk oranını, oda fiyatını, ortak alanları, misafir deneyimini ve yatırımın geri dönüş süresini doğrudan etkileyen stratejik bir karardır.

Bu nedenle oda sayısını belirlerken yalnızca "kaç oda sığıyor?" diye değil, "Bu yatırım için ekonomik, operasyonel ve misafir deneyimi açısından doğru oda sayısı kaç?" diye düşünmek gerekir.

1. Önce arsanın veya binanın kapasitesini belirleyin

İlk aşamada elinizdeki gayrimenkulün fiziksel kapasitesini anlamanız gerekir. Burada arsa büyüklüğü, emsal, taban alanı, kat sayısı, çekme mesafeleri, mevcut yapı, ortak alan ihtiyacı, otopark ve teknik alanlar birlikte değerlendirilir.

Bu çalışma sonucunda örneğin 8 oda, 12 oda, 16 oda veya 20 oda gibi farklı senaryolar ortaya çıkabilir. Ancak bu sadece ilk adımdır. Çünkü fiziksel olarak yapılabilen oda sayısı ile yatırım açısından doğru oda sayısı aynı olmayabilir.

2. "Maksimum oda" ile "optimum oda" arasındaki fark

Bence otel yatırımında en önemli ayrımlardan biri bu. Maksimum oda sayısı, gayrimenkule fiziksel olarak sığdırabileceğiniz en yüksek oda sayısıdır. Optimum oda sayısı ise yatırım maliyeti, gelir, operasyon, misafir deneyimi ve uzun vadeli işletme performansı açısından en doğru oda sayısıdır.

Örneğin bir arsaya 20 oda sığdırabilirsiniz. Fakat 20 oda yaptığınızda odalar küçülebilir, ortak alanlar daralabilir, bahçe küçülebilir, havuzdan vazgeçmeniz gerekebilir, otopark sorunu oluşabilir, personel ve operasyon alanları yetersiz kalabilir.

Buna karşılık 14 odalı bir proje çok daha ferah, kaliteli ve yüksek fiyatlanabilir bir ürün ortaya çıkarabilir. Bu durumda 14 oda, 20 odadan daha iyi bir yatırım olabilir.

3. Konsept oda sayısını etkiler

Bir önceki yazıda otel konseptinin nasıl belirleneceğinden bahsettik. Oda sayısı da bu konseptin doğal sonuçlarından biri.

Örneğin 8 odalı, kişiselleştirilmiş hizmet sunan bir butik otel ile 40 odalı, daha standartlaştırılmış bir otel aynı işletme modeline sahip değildir. Küçük bir butik otelde misafir başına daha fazla alan ve daha kişisel bir deneyim sunmak isteyebilirsiniz. Daha büyük bir otelde ise ölçek ekonomisi daha önemli hale gelebilir.

Dolayısıyla önce konsept, sonra oda sayısı yaklaşımı çoğu küçük ve orta ölçekli otel yatırımı için daha sağlıklı bir başlangıç noktasıdır.

4. Hedef misafiriniz kaç odalı bir otel gerektiriyor?

Oda sayısını belirlerken hedef misafiri de düşünmek gerekiyor. Örneğin hafta sonu kaçamağı yapan çiftlere yönelik küçük bir butik otel ile ailelere, gruplara, iş seyahatlerine, uzun süreli konaklayanlara yönelik bir otelin ihtiyaçları farklı olacaktır.

Hedef misafirinizin beklentisi daha fazla ortak alan mı, daha büyük odalar mı, daha fazla oda mı, daha fazla sosyal alan mı? Bunların cevabı oda sayısını doğrudan etkiler.

5. Oda sayısını belirlerken oda büyüklüğünü unutmayın

Bazen yatırımcılar yalnızca oda sayısına odaklanabiliyor. Örneğin "15 oda yapalım." Ama asıl soru: "15 odanın her biri kaç metrekare olacak?" olmalı.

Çünkü 15 küçük oda ile 15 geniş oda aynı ürünü oluşturmaz. Oda büyüklüğü konforu, mobilya yerleşimini, banyo büyüklüğünü, valiz alanını, çalışma alanını ve genel misafir deneyimini etkiler. Dolayısıyla oda sayısı ile oda kalitesi arasında doğru dengeyi kurmak gerekir.

6. Ortak alanlar için yeterli alan bırakın

Otel yalnızca yatak odalarından oluşmaz. Bir projede resepsiyon, lobi, kahvaltı alanı, mutfak, koridorlar, merdiven, asansör, depo, teknik hacimler ve personel alanları gibi birçok alan bulunur.

Bunları küçülterek oda sayısını artırmak ilk bakışta kârlı görünebilir. Fakat misafir deneyimini zayıflatabilir. Özellikle butik otellerde ortak alanlar, otelin kimliğinin önemli bir parçasıdır. Bu nedenle "Bir oda daha eklemek için otelin genel deneyiminden ne kadar vazgeçiyorum?" sorusunu sormak gerekir.

7. Oda sayısı gelir potansiyelini belirler

Elbette oda sayısının artması, teorik olarak gelir potansiyelini de artırır. Örneğin 10 oda × 365 gün = 3.650 satılabilir oda/gece; 20 oda × 365 gün = 7.300 satılabilir oda/gece.

Ancak bu odaların tamamının her gece satılmayacağını biliyoruz. Burada doluluk oranı devreye giriyor. Dolayısıyla oda sayısı tek başına gelir değildir. Oda sayısı × doluluk × ortalama oda fiyatı birlikte değerlendirilmelidir.

8. ADR oda sayısı kararında önemli bir göstergedir

ADR, yani Average Daily Rate, ortalama günlük oda fiyatıdır. Örneğin 15 oda, %70 doluluk, 5.000 TL ADR varsayalım. Yıllık oda gelirinin temel hesabı 15 × 365 × %70 × 5.000 TL şeklinde yapılabilir. Bu yaklaşık olarak 19,16 milyon TL oda geliri anlamına gelir.

Aynı hesap 20 oda için yapıldığında gelir artar. Fakat burada çok önemli bir soru ortaya çıkar: 20 odaya çıkarken ADR veya doluluk oranım düşecek mi? Eğer daha fazla oda yapmak otelin fiyatlandırma gücünü ve doluluk performansını düşürüyorsa, sadece oda sayısına bakarak karar vermek doğru olmaz.

9. Oda sayısı ile doluluk arasında denge kurun

Büyük otel yapmak her zaman daha kolay dolan otel yapmak anlamına gelmez. Özellikle sezonluk bölgelerde bu çok önemli. Örneğin yüksek sezonda 20 odanın tamamını satabilirsiniz. Ama düşük sezonda 20 odanın 8'i boş kalabilir. 10 odalı bir otelde ise aynı bölgesel talep, 10 odanın 7'sini doldurmanızı sağlayabilir.

Bu nedenle yatırımcı "Kaç oda satabilirim?" sorusundan çok "Yıl boyunca kaç odayı sürdürülebilir şekilde satabilirim?" diye düşünmeli.

10. Sezon uzunluğu oda sayısını etkiler

Özellikle turizm bölgelerinde oda sayısı kararında sezon çok önemli. Bir bölgede turizm 12 ay çalışıyorsa farklı, 5-6 ay çalışıyorsa farklı bir yatırım modeli gerekir. Sezon kısa olduğunda daha fazla oda yapmak, yüksek sezonda geliri artırabilir.

Ama düşük sezonda personel, enerji, bakım, temizlik ve pazarlama gibi sabit ve yarı sabit giderlerin yükünü artırabilir. Bu nedenle oda sayısını belirlerken "Yüksek sezonda kaç oda satarım?" kadar "Düşük sezonda bu oteli nasıl taşıyacağım?" sorusunu da düşünmek gerekir.

11. Personel ihtiyacı da oda sayısıyla birlikte büyür

Oda sayısı arttıkça operasyonun ihtiyaçları da değişir. Daha fazla oda; daha fazla temizlik, daha fazla çamaşır, daha fazla sarf malzemesi, daha fazla resepsiyon operasyonu ve daha fazla bakım anlamına gelebilir.

Özellikle housekeeping tarafında oda sayısı personel planlamasını doğrudan etkiler. Bu nedenle fizibilitede oda sayısını artırırken personel maliyetini de yeniden hesaplamak gerekir.

12. Oda sayısı teknik altyapıyı da etkiler

20 odalı bir otel ile 8 odalı bir otelin teknik ihtiyaçları aynı değildir. Örneğin sıcak su kapasitesi, su deposu, hidrofor, elektrik altyapısı, klima sistemleri, internet altyapısı ve çamaşır kapasitesi oda sayısıyla birlikte değişebilir.

Bu nedenle mimari projede oda sayısını artırırken teknik altyapının da buna göre güncellenmesi gerekir.

13. Fazla oda her zaman daha fazla kâr değildir

Bu noktada yatırımcıların yaptığı en önemli hatalardan birine geliyoruz: "Bir oda daha koyabiliyorsak koyalım." Bu yaklaşım her zaman doğru değil.

Bir oda daha eklemek gelir getirir. Ama aynı zamanda inşaat maliyeti, mobilya, banyo, tekstil, housekeeping, enerji, bakım ve personel gibi maliyetler de yaratır. Dolayısıyla yeni bir odanın yatırımınıza ne kadar net katkı sağladığını hesaplamak gerekir.

14. Oda başına yatırım maliyetini hesaplayın

Otel yatırımında çok faydalı bir gösterge: anahtar teslim oda başına yatırım maliyeti olabilir. Örneğin toplam yatırım 40 milyon TL ve oda sayısı 10 ise, oda başına düşen yatırım 4 milyon TL olur. Aynı yatırım 15 odalı bir projeye dönüştürüldüğünde oda başına maliyet farklılaşır.

Ancak bu hesabı yalnızca toplam yatırım / oda sayısı şeklinde düşünmemek gerekir. Çünkü ortak alanlar, arsa, teknik altyapı ve diğer yatırım kalemleri de toplam maliyetin içerisindedir. Yine de farklı proje senaryolarını karşılaştırmak için oldukça faydalı bir göstergedir.

15. Oda başına geliri de hesaplayın

Benzer şekilde oda başına yıllık gelir de hesaplanabilir. Örneğin 5.000 TL ADR, %70 doluluk varsayımında bir odanın yıllık teorik oda geliri 5.000 × 365 × %70 = 1.277.500 TL olur.

Bu rakam üzerinden 10 oda → 12,78 milyon TL, 15 oda → 19,16 milyon TL, 20 oda → 25,55 milyon TL gibi senaryolar oluşturulabilir. Ancak bu rakamların brüt oda geliri olduğunu ve işletme giderleri, komisyonlar, vergiler ve diğer maliyetlerin ayrıca hesaplanması gerektiğini unutmamak gerekir.

16. RevPAR daha gerçekçi bir gösterge sunabilir

Otel yatırımlarında yalnızca ADR'ye bakmak yeterli değil. Çünkü yüksek oda fiyatınız olabilir ama doluluğunuz düşük olabilir. Bu nedenle RevPAR (Revenue per Available Room) gibi göstergeler daha anlamlı bir karşılaştırma sağlayabilir.

Basit şekilde RevPAR = ADR × Doluluk oranı olarak düşünülebilir. Örneğin 5.000 TL ADR × %70 doluluk = 3.500 TL RevPAR. Bu gösterge, oda fiyatı ile doluluğu aynı anda değerlendirmeye yardımcı olur.

17. Oda sayısını senaryolarla test edin

Ben bir otel yatırımı yapıyor olsam tek bir oda sayısı üzerinden karar vermezdim. En az üç senaryo oluştururdum: Senaryo A — Küçük (10 oda), Senaryo B — Orta (14 oda), Senaryo C — Büyük (18 oda).

Sonra her senaryoda yatırım maliyeti, ADR, doluluk, yıllık gelir, personel gideri, enerji gideri, işletme giderleri, net işletme geliri, finansman yükü ve geri dönüş süresi hesaplanırdı. Böylece "En çok oda hangisinde?" yerine "En sağlıklı yatırım hangi senaryoda?" sorusuna cevap bulabilirsiniz.

18. Küçük otel ile büyük otelin avantajları farklıdır

Küçük bir otelin avantajları daha kişisel hizmet, daha güçlü butik karakter, daha düşük personel ihtiyacı ve daha az operasyonel karmaşıklık olabilir. Büyük bir otelin avantajları ise daha yüksek toplam oda geliri, ölçek ekonomisi, daha fazla hizmet sunabilme ve bazı sabit giderleri daha fazla odaya yayabilme olabilir.

Hangisinin doğru olduğu yatırımın lokasyonuna, konseptine ve finansal yapısına bağlıdır.

19. Bazen daha az oda daha değerli olabilir

Özellikle butik otellerde bu yaklaşım oldukça önemli. Örneğin 20 odalı standart bir otel yerine 12 odalı, daha geniş odalara ve güçlü ortak alanlara sahip bir butik otel daha yüksek fiyatla satılabilir.

Misafir daha fazla alan, daha iyi tasarım, daha sakin atmosfer ve daha kişisel hizmet için daha fazla ödeme yapabilir. Bu nedenle oda sayısını artırmak yerine oda başına oluşturulan değeri artırmak bazen daha doğru yatırım stratejisidir.

20. Oda sayısını son olarak fizibilite belirlemeli

Bence doğru sıra şu: konsept, hedef misafir, lokasyon/gayrimenkul, mimari ön proje, oda senaryoları, yatırım maliyeti, gelir tahmini, işletme giderleri, kârlılık ve en sonunda oda sayısı kararı.

Yani oda sayısı mimarın tek başına vereceği bir karar değil. Yatırımcı, mimar ve işletme tarafının birlikte değerlendirmesi gereken bir karar.

Oda sayısını belirlemek için basit çalışma tablosu

Yatırımın ilk aşamasında şu üç senaryoyu hazırlamak bile çok faydalı olabilir:

Bu tabloyu doldurduğunuzda, oda sayısının yalnızca mimari değil, finansal bir karar olduğunu çok daha net görebilirsiniz.

Sonuç

Bir otel yatırımında oda sayısını belirlerken yapılabilecek en büyük hata: "Bu binaya kaç oda sığıyor?" sorusuna takılı kalmak.

Oysa doğru soru: "Bu yatırımın hedeflediği misafir, konsept, fiyat seviyesi ve işletme modeli için kaç oda en doğru sonucu verir?" olmalı. Çünkü daha fazla oda = daha fazla gelir gibi basit bir denklem yok. Bazen 20 oda, 15 odadan daha iyi bir yatırım olabilir. Bazen de 10 oda, 20 odadan çok daha değerli olabilir. Önemli olan maksimum kapasiteyi kullanmak değil; doğru kapasiteyi bulmaktır.

Ben bir otel yatırımında oda sayısını belirlerken son kararı vermeden önce mutlaka üç farklı senaryoyu karşılaştırırdım: az oda + yüksek deneyim, orta oda sayısı + dengeli yatırım, çok oda + yüksek kapasite. Ve sonunda şu soruya bakardım: "Hangi senaryoda yatırım yaptığım para, üstlendiğim risk ve yaratacağım işletme değeri arasında en sağlıklı denge oluşuyor?"

Çünkü iyi bir otel, mümkün olan en fazla odayı yapan otel değildir. Doğru sayıda odayla, doğru deneyimi ve doğru ekonomik modeli kurabilen oteldir.

Otel Yatırım Rehberi — Cilt I

Bu yazı, Otel Yatırım Rehberi — Cilt I içerisindeki yatırım fizibilitesi ve oda kapasitesi yaklaşımının web için sadeleştirilmiş bir özetidir.

Rehberde fizibilite çalışmasının temel kalemleri arasında toplam yatırım maliyeti, oda sayısı, ortalama geceleme fiyatı (ADR), beklenen doluluk, yıllık gelir, personel ve enerji giderleri ile geri dönüş süresi birlikte ele alınıyor.

Cilt I tamamlandı. Kitabın tamamı üzerinde çalışmalar devam ediyor.