Bir otel yatırımı yapmayı düşünen birinin en doğal sorularından biri: "Otel yatırımı gerçekten kârlı mı?" Bu soruya tek kelimelik bir cevap vermek mümkün değil.

Evet, kârlı olabilir. Ama aynı zamanda yanlış lokasyonda, yanlış satın alma fiyatıyla veya yanlış finansman yapısıyla oldukça zor bir yatırıma da dönüşebilir.

Çünkü otel yatırımında yalnızca ne kadar gelir elde ettiğiniz önemli değil. O geliri ne kadar sermaye bağlayarak, ne kadar giderle ve ne kadar süre boyunca elde ettiğiniz de önemli.

Bu nedenle benim için daha doğru soru: "Bu otel, yapılan yatırım ve üstlenilen risk karşılığında yeterli getiriyi üretebilir mi?"

1. Önce "kâr" ile "ciro" arasındaki farkı ayırın

Bir otelin yüksek ciro yapması, mutlaka yüksek kâr ettiği anlamına gelmez. Örneğin yüksek sezonda odalarınızın büyük bölümünü satabilirsiniz. Ciro yükselir.

Ama aynı dönemde personel giderleri, komisyonlar, enerji, temizlik, bakım, sarf malzemeleri, pazarlama gibi giderler de yükselir. Bunun yanında yatırımın finansman maliyeti varsa, o da ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle "Otelde yıllık ne kadar para dönüyor?" sorusundan daha önemli olan: "Bu gelirin sonunda işletmede ne kalıyor?" sorusudur.

2. Otel yatırımında kârlılığı belirleyen temel üçlü

Basitleştirirsek bir otelin gelir tarafını üç temel değişken üzerinden düşünmek mümkün:

Bu üç değişken birbirinden bağımsız değil. Oda sayısını artırmak gelir potansiyelini yükseltebilir. ADR'yi yükseltmek oda başına geliri artırabilir. Doluluğun yükselmesi de toplam geliri artırabilir.

Ancak bunların her birinin işletme maliyetleri ve yatırım maliyeti üzerinde farklı etkileri vardır. Bu nedenle yalnızca tek bir rakama bakarak kârlılık değerlendirmesi yapmak doğru değil.

3. Basit bir oda geliri hesabı yapalım

Örneğin teorik olarak 10 odalı bir oteliniz olduğunu düşünelim. Ortalama günlük oda fiyatınız 5.000 TL ve yıllık ortalama doluluğunuz %60 olsun.

Basitleştirilmiş bir hesapla: 10 oda × 365 gün × %60 doluluk × 5.000 TL, yaklaşık olarak 10.950.000 TL yıllık oda geliri oluşturur.

İlk bakışta oldukça güzel bir rakam. Ama bu kâr değil. Bu yalnızca basitleştirilmiş oda geliridir.

Buradan işletme giderleri, komisyonlar, vergiler, finansman maliyetleri ve diğer giderler çıktıktan sonra işletmede kalan rakam çok farklı olacaktır. İşte fizibilitenin gerçek önemi burada ortaya çıkıyor.

4. Aynı otel farklı doluluklarda tamamen farklı sonuç verebilir

Yukarıdaki örnekte oda fiyatını değiştirmeden yalnızca doluluğun değiştiğini düşünelim.

Aradaki fark oldukça büyük. Bu nedenle bir otelin kârlılığını değerlendirirken "Bu otel kaç TL'ye oda satıyor?" kadar "Bu fiyatı yıl boyunca ne kadar süreyle ve hangi dolulukla satabiliyor?" sorusunu da sormak gerekiyor.

5. ADR tek başına kârlılık göstergesi değildir

Yüksek oda fiyatı her zaman daha iyi anlamına gelmiyor. Bir otel odasını 8.000 TL'ye satabilir. Ama bunu çok az sayıda gün yapabiliyorsa, daha düşük fiyatla daha yüksek doluluk sağlayan başka bir otelden daha kötü sonuç elde edebilir.

Örneğin yüksek ADR + düşük doluluk ile daha düşük ADR + yüksek doluluk farklı işletme sonuçları yaratabilir.

Burada önemli olan fiyatı mümkün olduğunca yükseltmek değil. Konumlandırmanıza ve talebe uygun, sürdürülebilir bir fiyat seviyesini bulmak.

6. Sezon kârlılığı ciddi şekilde değiştirebilir

Özellikle tatil bölgelerinde otel yatırımının kârlılığını değerlendirirken yıllık ortalamalara dikkat etmek gerekiyor. Temmuz ve ağustos aylarında çok yüksek fiyat ve doluluk görülebilir.

Ancak aynı otel Ocak, Şubat veya Kasım ayında çok farklı bir performans gösterebilir. Bu nedenle yıllık ortalama doluluk tek başına yeterli olmayabilir.

Ben olsam fizibilitede mümkün olduğunca aylık veya sezonluk gelir-gider tablosu oluştururdum. Çünkü önemli olan yalnızca yıl sonunda ne kadar kazandığınız değil. Paranın yıl içerisinde nasıl hareket ettiği de önemli.

7. Gider yapısı kârlılığı belirler

Otel işletmelerinde bazı giderler dolulukla birlikte değişir. Bazıları ise otel boş olsa bile devam eder.

Örneğin personel, kira veya finansman, bazı abonelikler, sigorta, muhasebe gibi giderlerin önemli bölümü belirli ölçüde sabit kalabilir. Buna karşılık oda temizliği, çamaşır, sarf malzemeleri, bazı enerji tüketimleri gibi giderler dolulukla birlikte değişebilir.

Bu ayrımı yapmak, otelin hangi doluluk seviyesinde daha rahat çalışabildiğini anlamaya yardımcı olur.

8. Yatırım maliyeti kârlılığın en önemli taraflarından biri

Bence burada otel yatırımı ile sıradan bir işletme arasındaki en önemli farklardan biri ortaya çıkıyor. Bir otel çok para kazanabilir. Ama eğer bunu yaratmak için çok daha büyük bir sermaye bağlamak gerekiyorsa, yatırımın getirisi düşündüğünüz kadar yüksek olmayabilir.

Örneğin iki otelin yıllık işletme sonucunun benzer olduğunu düşünelim. Birinin toplam yatırım maliyeti 30 milyon TL. Diğerinin 60 milyon TL. İkisinin de işletme sonucu birbirine yakınsa, yatırımcı açısından aynı yatırım değeri oluşmaz.

Bu nedenle kâra değil, yatırılan sermayenin ürettiği getiriye bakmak gerekir.

9. Geri dönüş süresi neden önemli?

Yatırımcı açısından doğal olarak şu soru ortaya çıkıyor: "Bu yatırım kendisini kaç yılda geri ödeyecek?"

Basit anlamda toplam yatırım maliyetini yıllık işletme sonucuyla karşılaştırarak bir geri dönüş fikri oluşturabilirsiniz. Ancak bu rakamı kesin bir gerçek olarak görmemek gerekir.

Çünkü gelecekte doluluk, oda fiyatları, giderler, enflasyon, finansman maliyetleri, bakım ve yenileme ihtiyaçları değişebilir. Bu nedenle geri dönüş süresi bir tahmin ve karşılaştırma aracı olarak kullanılmalı. Tek başına yatırım kararının temeli olmamalı.

10. Gayrimenkul değer artışını da ayrı düşünün

Otel yatırımı yaparken aslında iki farklı değer yaratma ihtimali olabilir: işletmenin yarattığı gelir ve kâr, ve gayrimenkulün zaman içerisinde değer kazanması.

Özellikle doğru lokasyondaki bir gayrimenkulün değerinin artması, yatırımcının toplam getirisini etkileyebilir. Ancak bu iki konuyu birbirine karıştırmamak gerekiyor.

Bir otelin işletmesi çok kârlı olmayabilir ama gayrimenkulün değeri artabilir. Tersi de mümkün. Bu nedenle yatırım kararında işletme getirisi ile gayrimenkul değer artışı ayrı ayrı değerlendirilirse daha sağlıklı bir resim ortaya çıkar.

11. Kârlılığı üç senaryoda test edin

Daha önce fizibilitede de değindiğimiz gibi, tek bir tahmin üzerinden karar vermek yerine en az üç senaryo oluşturmak faydalı.

Burada benim en çok önem vereceğim sonuç şu olurdu: Kötü senaryoda yatırım ne hale geliyor? Çünkü iyi senaryoda neredeyse herkes yatırımın kârlı olduğunu gösterebilir. Asıl yatırımcılık, kötü senaryoyu da hesaplayabilmek.

12. "Kaç odalı otel daha kârlı?" sorusunun tek cevabı yok

Bazen yatırımcılar oda sayısını doğrudan kârlılıkla ilişkilendiriyor. 20 odalı bir otel, 10 odalı bir otelden daha fazla gelir yaratabilir. Ama bu onun mutlaka daha kârlı olduğu anlamına gelmez.

Çünkü yatırım maliyeti, personel ihtiyacı, ortak alanlar, enerji, bakım ve işletme karmaşıklığı da artabilir. Özellikle butik otellerde belirli bir ölçeğin üzerinde büyümek, yatırımın karakterini tamamen değiştirebilir.

Bu nedenle doğru soru "En fazla kaç oda yapabilirim?" değil. "Bu yatırım modeli için ekonomik ve operasyonel olarak doğru oda sayısı kaç?" olmalı.

13. Otel yatırımı ne zaman kârlı olabilir?

Bence bir otel yatırımının kârlı olma ihtimali şu unsurların birlikte doğru çalışmasına bağlı:

Bu zincirin halkalarından biri ciddi şekilde bozulduğunda, bütün yatırımın sonucu değişebilir. Bu nedenle otel yatırımında "iyi bölge" veya "yüksek oda fiyatı" gibi tek bir avantaj yeterli değil.

14. En tehlikeli hata: İyimser fizibilite

Bence yatırım kararlarında en büyük risklerden biri, fizibiliteyi yatırımın gerçekliğini test etmek yerine yatırımı doğrulamak için kullanmak.

Örneğin yatırımcı gayrimenkulü çok beğeniyor. Sonra "Burada %80 doluluk olur.", "Odalar rahatlıkla şu fiyata satılır.", "Giderleri de kontrol ederiz." gibi varsayımlarla bir tablo hazırlanıyor. Sonuç doğal olarak olumlu çıkıyor.

Ama bu gerçek bir fizibilite değil. Gerçek fizibilite bazen yatırımcının duymak istemediği sonucu da söyleyebilmeli: "Bu fiyatla bu yatırım yeterli getiri üretmiyor." Bence iyi bir fizibilitenin değeri tam olarak burada.

Peki, otel yatırımı kârlı mı?

Evet, doğru yatırım kârlı olabilir. Ama bunun garantisi yok.

Bir otel yatırımını kârlı yapan yalnızca otelin çok gelir üretmesi değil. Ne kadar sermaye bağladığınız, ne kadar gelir ürettiğiniz, bu gelirin ne kadarının işletmede kaldığı ve hangi riskleri üstlendiğiniz birlikte değerlendirilmeli.

Bu nedenle ben otel yatırımını değerlendirirken yalnızca "Yılda ne kadar kazanırım?" diye bakmam. Daha çok "Bu yatırım için bağladığım sermayeye, aldığım riske ve harcadığım zamana karşılık nasıl bir getiri elde edebilirim?" diye düşünürüm.

Çünkü yatırımcılık açısından asıl soru kâr edip etmemek değil, alınan risk karşılığında yeterli getiriyi üretip üretememektir.

Sonuç

Otel yatırımı kârlı olabilir. Ama iyi bir otel binası yapmak ile iyi bir yatırım yapmak aynı şey değil.

İyi bir yatırım; doğru satın alma fiyatı, doğru lokasyon, gerçekçi gelir beklentisi, kontrollü maliyetler, sağlıklı finansman ve iyi işletmenin bir araya gelmesiyle oluşuyor.

Bu nedenle yatırım kararından önce yapılması gereken en önemli şeylerden biri, otelin ne kadar kazanabileceğini değil, farklı koşullarda nasıl davranacağını görmek.

Bazen yatırımın en güzel sonucu "çok kazanacağım" demek değildir. Bazen "Kötü senaryoda bile bu yatırım ayakta kalabiliyor." diyebilmektir.

Otel Yatırım Rehberi — Cilt I

Bu yazı, Otel Yatırım Rehberi — Cilt I: Yatırımın Temelleri içerisinde ele aldığım kârlılık, gelir modeli, maliyet ve yatırım getirisi yaklaşımının genel bir özeti.

Rehberin temel yaklaşımında da otel yatırımının değerlendirilmesi; toplam yatırım maliyeti, oda sayısı, ADR, doluluk, yıllık gelir, personel ve enerji giderleri ve geri dönüş süresi gibi göstergelerin birlikte değerlendirilmesine dayanıyor.

Cilt I tamamlandı. Yayın hazırlıkları devam ediyor.