Otel Yatırımında Finansman Nasıl Planlanır?

Bir otel yatırımında toplam maliyeti hesaplamak önemli. Ama hemen ardından başka bir soru geliyor: "Bu yatırımı nasıl finanse edeceğim?"

Çünkü yatırımın maliyetini bilmek ile o maliyeti karşılayabilecek bir finansman yapısı kurmak aynı şey değil. Bir gayrimenkulü satın almak için gereken sermaye ile, o gayrimenkulü otele dönüştürmek için gereken sermaye arasında ciddi bir fark olabilir.

Üstelik otel açıldığında da bütün maliyetler bitmiyor. İlk aylarda işletmenin henüz hedeflenen doluluğa ulaşmaması mümkün. Buna rağmen personel, enerji, tedarik, bakım ve diğer işletme giderleri devam ediyor.

Bu nedenle otel yatırımında finansman planını yalnızca "Ne kadar kredi kullanabilirim?" sorusundan ibaret görmemek gerekiyor. Asıl soru: "Bu yatırımı, işletmenin geleceğini gereksiz yere zorlamadan nasıl finanse edebilirim?"

1. Önce ne kadar paraya ihtiyacınız olduğunu bilin

Finansman planının ilk adımı finansman kaynağını bulmak değil. İhtiyacı doğru hesaplamak.

Önceki yazıda ele aldığımız gibi, toplam yatırım maliyetinin içerisinde yalnızca arsa veya bina bedeli bulunmuyor. Proje, ruhsat, inşaat, mimari, mobilya, ekipman, teknoloji, peyzaj, açılış ve diğer yatırım kalemleri de hesaba katılmalı. Bunun üzerine işletmenin ilk dönemindeki nakit ihtiyacını da ayrıca düşünmek gerekiyor.

Dolayısıyla finansman planına başlamadan önce elimizde en azından şu üç rakamın olması faydalı:

Bu üç rakam netleşmeden yapılacak finansman görüşmeleri de sağlıklı bir zemine oturmayabilir.

2. Öz kaynak ne kadar olacak?

Bir otel yatırımının temel finansman kaynaklarından biri yatırımcının kendi sermayesidir. Buna öz kaynak diyebiliriz. Öz kaynağın önemli tarafı, geri ödeme yükümlülüğü oluşturmamasıdır.

Ancak bu, öz kaynağın "maliyetsiz" olduğu anlamına gelmez. Çünkü yatırımcının kendi parasını bir projeye bağlamasının da bir alternatif maliyeti vardır. Aynı sermaye başka bir gayrimenkulde, başka bir işletmede veya farklı bir yatırım aracında kullanılabilirdi.

Bu nedenle "Kendi param, dolayısıyla maliyeti yok." şeklinde düşünmek yerine, öz kaynağın da yatırım kararındaki yerini değerlendirmek daha doğru.

3. Kredi kullanmak her zaman kötü değildir

Otel yatırımlarında kredi kullanımı bazen gereksiz bir risk gibi görülebiliyor. Bazen de tam tersine, yatırımcı mümkün olduğu kadar yüksek borçla yatırım yapmaya çalışabiliyor. Bence ikisinin ortasında daha sağlıklı bir yaklaşım var.

Kredi doğru yapılandırıldığında, yatırımcının bütün sermayesini tek bir projeye bağlamadan yatırım yapmasına yardımcı olabilir. Ama borcun da bir maliyeti ve geri ödeme yükümlülüğü var.

Dolayısıyla kredi kullanırken yalnızca "Banka bana ne kadar kredi verir?" diye düşünmemek gerekiyor. Daha önemli soru: "Bu işletme, bu borcun geri ödemesini rahatlıkla taşıyabilir mi?"

4. Kredi miktarını değil, borç yükünü düşünün

Bir bankanın size belirli bir miktarda kredi verebilmesi, o miktarın yatırımınız için doğru olduğu anlamına gelmez.

Örneğin yatırımın toplam maliyetinin önemli bir bölümünü krediyle karşılamak mümkün olabilir. Fakat yatırım tamamlandıktan sonra işletmenin ürettiği nakit, kredi ödemelerini karşılamakta zorlanıyorsa başlangıçta avantaj gibi görünen finansman yapısı ileride ciddi bir baskıya dönüşebilir.

Bu nedenle finansman planında aşağıdakiler birlikte değerlendirilmelidir:

Özellikle otel gibi sezonluk gelir yapısına sahip işletmelerde nakit akışının zamanlaması en az toplam kârlılık kadar önemlidir.

5. En önemli konu: Nakit akışı

Bir yatırım kârlı olabilir ama yine de nakit sıkıntısı yaşayabilir. Bu ilk bakışta biraz çelişkili görünse de otel yatırımlarında oldukça önemli bir konu.

Örneğin yüksek sezonda çok iyi gelir elde eden bir otelin, düşük sezonda ciddi şekilde daha az gelir üretmesi mümkün. Ama kredi ödemeleri, personel giderleri ve diğer sabit giderler devam ediyor.

Bu nedenle finansman planını hazırlarken yalnızca yıllık kâr hesabına değil, paranın hangi ayda kasaya girdiğine ve hangi ayda çıktığına da bakmak gerekiyor. Bence finansman planının en önemli parçalarından biri bu.

6. İşletme sermayesini finansman planının dışında bırakmayın

Bir otelin açılışına kadar bütün yatırım bütçesini kullanıp "Artık yatırım tamamlandı." demek tehlikeli olabilir.

Çünkü otelin açıldığı gün, işletmenin ilk gününden itibaren yüksek dolulukla çalışacağı garanti değil. Markanın tanınması zaman alabilir. Rezervasyonların oturması zaman alabilir. Pazarlama yatırımları gerekebilir.

İlk aylarda gelirler beklenenden düşük kalabilir. Buna karşılık maaşlar ve diğer işletme giderleri devam eder. Bu yüzden yatırım bütçesinin yanında işletme sermayesi için ayrı bir kaynak planlamak gerekir.

Ben olsam finansman tablosunda bunu ayrı bir satır olarak mutlaka gösterirdim.

7. Finansman ihtiyacını aşamalara bölün

Bir otel yatırımında bütün paraya aynı gün ihtiyaç duyulmayabilir. Örneğin şöyle bir harcama takvimi olabilir:

Gayrimenkul satın alma → Proje ve ruhsat → İnşaat → Mobilya ve ekipman → Açılış → İlk dönem işletme sermayesi

Dolayısıyla finansman planının da bu zamanlamaya göre yapılması daha sağlıklı. Çünkü bugün ihtiyacınız olmayan bir finansmanı bugünden kullanmanın da maliyeti olabilir.

Bu nedenle "Ne kadar paraya ihtiyacım var?" kadar "Ne zaman ihtiyacım var?" sorusunu da sormak gerekiyor.

8. Gayrimenkul satın alma ile işletme finansmanını birbirinden ayırın

Bence burada önemli bir ayrım daha var. Bir yatırımcı bütün finansmanını gayrimenkulün satın alınmasına yönlendirebilir. Fakat sonrasında otelin dönüşüm ve açılış maliyetleri için yeterli kaynak kalmayabilir.

Bu nedenle finansman planında en azından şu başlıkları ayrı ayrı görmek faydalı:

Böylece yatırımın hangi aşamasında ne kadar sermayeye ihtiyaç duyulduğu daha net hale geliyor.

9. Ortaklık da bir finansman modelidir

Her yatırımın tek bir yatırımcı tarafından finanse edilmesi gerekmiyor. Bazı projelerde ortaklık yapısı düşünülebilir.

Bir yatırımcı sermaye koyabilir. Başka bir ortak gayrimenkulü sağlayabilir. Bir başka ortak ise işletme veya proje geliştirme tarafında katkı sağlayabilir.

Ancak ortaklık modelinde finansman kadar önemli başka konular da ortaya çıkıyor:

Bu nedenle ortaklık, yalnızca "sermaye açığını kapatma" yöntemi olarak görülmemeli. Doğru kurgulanmamış bir ortaklık, finansman problemini çözmek yerine yeni bir problem yaratabilir.

10. Yatırımın tamamını borçla finanse etmeye çalışmayın

Özellikle yatırımın geri dönüşüne çok güvenildiğinde, yüksek borç kullanmak cazip görünebilir. Fakat otel yatırımı sonuçta geleceğe ilişkin varsayımlara dayanıyor.

Doluluk beklenenden düşük olabilir. Oda fiyatları hedeflenen seviyeye ulaşmayabilir. Sezon kısalabilir. İnşaat maliyeti artabilir. Açılış gecikebilir. Bütün bu riskler devam ederken kredi geri ödemeleri de devam eder.

Bu nedenle finansman yapısında borç seviyesinin işletmenin taşıyabileceği sınırlar içerisinde kalması önemli. Burada amaç mümkün olan en yüksek krediyi almak değil. İşletmenin zor dönemlerde de taşıyabileceği bir finansman yapısı kurmak.

11. Kötü senaryoyu finansman planında test edin

Daha önce fizibilite yazısında üç senaryodan bahsetmiştik: İyi senaryo, beklenen senaryo, kötü senaryo. Finansman planında da aynı yaklaşım kullanılmalı.

Örneğin kötü senaryoda doluluk düşerse, oda fiyatı beklentinin altında kalırsa, açılış gecikirse, maliyetler yükselirse, işletmenin kredi ödemeleri ve diğer finansal yükümlülükleri karşılanabiliyor mu?

Bu soruya yatırım başlamadan önce cevap vermek, yatırım tamamlandıktan sonra cevap aramaktan çok daha değerli.

12. Finansman maliyetini fizibiliteye dahil edin

Bazen yatırımcı fizibiliteyi hazırlarken yatırım maliyetini hesaplıyor, gelirleri tahmin ediyor ve geri dönüş süresini buluyor. Ama finansmanın maliyetini yeterince hesaba katmıyor.

Oysa kredi kullanıyorsanız faiz ve diğer finansman maliyetleri işletmenin nakit akışını doğrudan etkiliyor. Bu nedenle yatırımın kârlılığı ile yatırımcının elinde kalan gerçek sonuç aynı şey olmayabilir.

Özellikle yüksek borç kullanılan projelerde bu ayrım daha da önemli hale geliyor. Finansman planı ile fizibilitenin birbirinden ayrı hazırlanması yerine, ikisinin aynı model içerisinde birlikte değerlendirilmesi daha sağlıklı.

13. Finansman planı bir "para bulma" planı değildir

Bence bu konunun en önemli noktalarından biri bu. Finansman planını yalnızca "Ne kadar kredi bulabilirim?" şeklinde düşünürsek konunun önemli bir kısmını kaçırıyoruz.

Aslında finansman planı aşağıdaki soruların tamamına cevap vermeli:

Ben olsam finansman planını böyle bir tabloda görürdüm

Ardından bunun karşısına kullanım tarafını koymak: Gayrimenkul, proje, inşaat, mobilya ve ekipman, açılış, işletme sermayesi.

Böylece finansmanın nereden geldiğini ve nereye gittiğini aynı anda görebilirsiniz.

Sonuç: En iyi finansman, en yüksek finansman değildir

Bir otel yatırımında finansman planının amacı mümkün olan en yüksek borcu bulmak veya yatırımcının cebinden mümkün olduğunca az para çıkarmak olmamalı.

Amaç: Yatırımın maliyeti, işletmenin yaratacağı nakit ve finansman yükümlülükleri arasında sürdürülebilir bir denge kurmak. Çünkü otel yatırımında asıl sınav çoğu zaman otelin inşa edildiği gün değil, işletmenin ilk yıllarında başlıyor.

Bu nedenle yatırım kararını verirken yalnızca "Bu oteli yapabilir miyim?" değil; "Bu oteli finansal olarak sağlıklı şekilde işletebilir miyim?" sorusunu da sormak gerekiyor. Bence doğru finansman planının temel amacı tam olarak bu.

Otel Yatırım Rehberi — Cilt I

Bu yazı, Otel Yatırım Rehberi — Cilt I: Yatırımın Temelleri içerisinde ele aldığım finansman konusunun genel bir çerçevesini sunuyor.

Rehberde yatırım kararından fizibiliteye, yatırım maliyetinden finansmana kadar birbirine bağlı bu süreci daha kapsamlı şekilde ele alıyorum. Rehberin mevcut yapısında da finansman, yatırımın başından sonuna uzanan temel aşamalardan biri olarak konumlanıyor.

Cilt I tamamlandı. Yayın hazırlıkları devam ediyor.