Otel Yatırımının Getirisi Nasıl Ölçülür? ROI, ROIC, Cash-on-Cash ve Yatırımcı Getirisi

Bir otel düşünelim.

Yıllık Revenue:

30 milyon TL.

EBITDA:

9 milyon TL.

Net Profit:

5 milyon TL.

İlk bakışta:

oldukça başarılı bir işletme gibi görünüyor.

Ama:

bu bilgiler tek başına:

yatırımın iyi olup olmadığını söylemez.

Çünkü:

aynı 5 milyon TL Net Profit'i üreten iki otelden biri:

40 milyon TL toplam yatırımla;

diğeri:

150 milyon TL yatırımla kurulmuş olabilir.

İki otel:

aynı kârı üretmektedir.

Ama:

yatırımcı açısından:

aynı performansı göstermemektedir.

Bu nedenle:

otel yatırımında:

“Ne kadar kâr ediyoruz?”

sorusunun arkasından mutlaka:

“Bu kârı üretmek için ne kadar sermaye bağladık?”

sorusu gelmelidir.

İşte:

ROI, ROIC, Cash-on-Cash Return ve yatırımcı getirisi

bu sorunun farklı katmanlarını ölçmeye çalışır.

1. Otel Kârlılığı ile Yatırım Getirisi Aynı Şey Değildir

Bu ayrım:

otel yatırımında:

temel finans prensiplerinden biridir.

Bir otel:

operasyonel olarak:

çok başarılı olabilir.

Yüksek:

• Occupancy,
• ADR,
• RevPAR,
• GOP,
• EBITDA

üretebilir.

Ama:

yatırım maliyeti:

çok yüksekse:

yatırımcı getirisi:

zayıf olabilir.

Tersi de mümkündür.

Daha mütevazı bir otel:

daha düşük EBITDA üretmesine rağmen:

çok daha düşük sermaye ile kurulmuşsa:

yatırımcı açısından:

daha verimli olabilir.

Dolayısıyla:

İyi otel işletmesi ile iyi otel yatırımı aynı şey değildir.

2. Önce Dört Farklı Soruyu Ayıralım

Otel finansında:

birbirine benzeyen:

ama farklı soruları cevaplayan:

dört kavram vardır.

İşletme ne kadar kâr ediyor?

GOP / EBITDA / Net Profit.

Yatırımın toplam getirisi nedir?

ROI.

İşletmeye bağlanan sermaye ne kadar verimli kullanılıyor?

ROIC.

Yatırımcının gerçekten koyduğu nakit ne kadar nakit getiri üretiyor?

Cash-on-Cash Return.

Bu sorular:

aynı değildir.

Dolayısıyla:

tek bir “getiri oranı”:

bütün yatırım hikâyesini anlatamaz.

3. ROI Nedir?

ROI:

Return on Investment

yani:

Yatırım Getirisi

olarak ifade edilir.

Basit yaklaşım:

ROI = Yatırımdan Elde Edilen Getiri / Toplam Yatırım

Örneğin:

Toplam Investment:

50 milyon TL.

Yıllık yatırım getirisi:

5 milyon TL.

Basit ROI:

%10

olur.

Matematik:

5 M / 50 M = %10

Ancak:

buradaki kritik soru:

“Getiri” olarak hangi rakamı kullanıyoruz?

4. ROI Formülündeki En Büyük Tehlike

Bir yatırımcı:

ROI hesabında:

EBITDA

kullanabilir.

Başka biri:

Net Profit.

Başka biri:

Free Cash Flow.

Bir başkası:

satıştan elde edilen Capital Gain'i de dahil edebilir.

Bu durumda:

dört farklı ROI sonucu çıkar.

Bu nedenle:

bir raporda:

sadece:

ROI = %12

yazmak:

yetersizdir.

Mutlaka:

ROI'nin:

hangi numerator

ve:

hangi denominator

ile hesaplandığı:

tanımlanmalıdır.

5. “ROI %12” Demeden Önce Sorulması Gerekenler

Şunları sorun:

Getiri nedir?

EBITDA mı?

Net Profit mi?

Cash Flow mu?

Investment nedir?

Arsa dahil mi?

Bina dahil mi?

FF&E dahil mi?

Pre-opening dahil mi?

Working Capital dahil mi?

Financing cost dahil mi?

Dönem nedir?

Bir yıllık mı?

Stabilized year mı?

Yatırım ömrü boyunca mı?

Bu sorular:

cevaplanmadan:

ROI rakamı:

tek başına:

çok az şey söyler.

6. Total Investment Nasıl Tanımlanmalı?

Otel yatırımında:

Toplam Yatırım:

yalnızca:

inşaat faturası değildir.

Yatırım yapısına göre:

şunları içerebilir:

• land acquisition,
• building acquisition,
• construction,
• renovation,
• architecture,
• engineering,
• permits,
• FF&E,
• OS&E,
• technology,
• pre-opening,
• professional fees,
• financing period costs,
• contingency,
• working capital,
• opening inventory.

Yatırımcı:

gerçek sermaye ihtiyacını:

görmek istiyorsa:

yatırım tabanı:

eksiksiz tanımlanmalıdır.

7. Arsa Bedeli ROI Hesabına Dahil Edilmeli mi?

Çoğu yatırım analizinde:

ekonomik olarak:

evet.

Çünkü:

arsa:

sermayedir.

Yatırımcı:

arsayı:

daha önce satın almış olsa bile:

o sermaye:

otelde bağlıdır.

Örneğin:

arsa:

20 M TL.

Otel geliştirme:

40 M TL.

Yatırımcı:

“Ben arsayı zaten yıllar önce almıştım.”

diyerek:

ROI hesabında:

yalnızca:

40 M TL

kullanırsa:

yatırımın gerçek sermaye verimliliğini:

olduğundan yüksek gösterebilir.

8. Sunk Cost ile Economic Capital'ı Karıştırmayın

Muhasebe açısından:

arsa:

eski maliyetiyle:

kayıtlarda bulunabilir.

Ama:

yatırım kararı açısından:

farklı bir soru vardır:

“Bu varlığı otel yatırımında kullanmanın ekonomik maliyeti nedir?”

Çünkü:

arsa:

satılabilir,

kiralanabilir

veya:

başka projede kullanılabilir.

Dolayısıyla:

yatırım analizi:

yalnızca:

historical accounting cost

değil;

economic capital

perspektifi de gerektirir.

9. Opportunity Cost

Örneğin:

arsanın bugünkü değeri:

30 M TL.

Otel yapılmazsa:

arsa:

30 M TL'ye satılabilir.

Bu durumda:

arsayı otel projesinde kullanmak:

30 M TL sermayeyi:

projeye bağlamak anlamına gelir.

Bu:

Opportunity Cost

perspektifidir.

Yatırımcı açısından:

çok önemlidir.

10. Basit ROI Örneği

Toplam yatırım:

60 M TL.

Stabilized annual return:

6 M TL.

ROI:

6 / 60 = %10

Bu:

basit bir:

annual return perspective

verir.

Ama:

hala:

borç,

vergi,

CAPEX,

cash flow

ve:

zaman faktörünü:

tam olarak açıklamaz.

11. Payback Period Nedir?

ROI ile birlikte:

sık kullanılan başka bir gösterge:

Payback Period

yani:

yatırımın geri dönüş süresidir.

Basit yaklaşım:

Payback Period = Initial Investment / Annual Cash Generation

Örneğin:

Investment:

60 M TL.

Annual Cash Generation:

6 M TL.

Basit Payback:

10 yıl

olur.

Ama:

bu hesap:

cash flow her yıl aynı kalacakmış gibi:

varsayım yapar.

12. Payback'in Sınırı

Payback:

kolay anlaşılır.

Ama:

tek başına:

yatırım kararı için:

yetersizdir.

Çünkü:

• paranın zaman değerini,
• yıllar arasındaki farklı cash flow'ları,
• terminal value'yu,
• asset appreciation'ı,
• exit value'yu

görmez.

Bu nedenle:

Payback:

iyi bir:

hızlı kontrol göstergesidir;

ama:

tam yatırım analizi değildir.

13. ROIC Nedir?

ROIC:

Return on Invested Capital

yani:

Yatırılan Sermayenin Getirisi

olarak ifade edilir.

Temel fikir:

işletmenin:

operasyonlarına bağlanan sermayeyi:

ne kadar verimli kullandığını:

ölçmektir.

Yaygın yaklaşım:

ROIC = NOPAT / Invested Capital

Burada:

NOPAT:

Net Operating Profit After Tax

yani:

finansman yapısından mümkün olduğunca bağımsız:

vergi sonrası operasyonel kâr perspektifidir.

14. Neden ROIC Önemlidir?

Çünkü:

iki otel:

aynı EBITDA'yı:

üretebilir.

Ama:

birinin:

çok daha fazla sermayeye ihtiyacı olabilir.

Örneğin:

Otel A

Invested Capital:

50 M TL.

NOPAT:

5 M TL.

ROIC:

%10

Otel B

Invested Capital:

100 M TL.

NOPAT:

5 M TL.

ROIC:

%5

Operasyonel kâr:

aynı.

Sermaye verimliliği:

çok farklı.

15. ROIC'in Yatırımcıya Sorduğu Asıl Soru

ROIC:

şunu sorar:

“İşletmeye bağladığım her 1 TL sermaye ne kadar operasyonel getiri üretiyor?”

Bu nedenle:

özellikle:

sermaye yoğun:

otel işletmelerinde:

önemli bir göstergedir.

16. ROIC ile ROI Aynı Şey Değildir

ROI:

daha geniş

ve:

hesaplama tanımına göre:

değişken bir kavramdır.

ROIC:

daha spesifik olarak:

operasyonel kâr ile:

işletmeye bağlanan sermaye arasındaki ilişkiyi:

ölçmeye çalışır.

Bu nedenle:

ROIC:

özellikle:

farklı yatırım alternatiflerinin:

sermaye verimliliğini:

karşılaştırmak için:

faydalıdır.

17. Invested Capital Nedir?

Invested Capital tanımı:

raporlama modeline göre:

farklılaştırılabilir.

Ama:

temel mantık:

işletmenin:

operasyonel faaliyetlerini sürdürebilmek için:

bağlanan sermayeyi:

ölçmektir.

Otel yatırımında:

özellikle:

• property,
• building,
• FF&E,
• operating assets,
• working capital

gibi kalemler:

önemlidir.

Ancak:

kullanılan tanım:

raporda açıkça belirtilmelidir.

18. ROIC Neden Borçtan Bağımsız Düşünülür?

Bir yatırım:

%100 equity

ile yapılabilir.

Başka yatırım:

%50 equity + %50 debt.

Eğer:

yalnızca equity return'a bakarsak:

financing structure:

sonucu değiştirir.

ROIC'in amacı:

önce:

işletmenin kendisinin:

sermayeyi ne kadar verimli kullandığını:

görmektir.

Finansman yapısı:

sonraki katmanda:

ayrıca analiz edilir.

19. İşletme Performansı ile Financing Performance'ı Ayırın

Bu:

otel yatırımında:

çok önemli bir ayrımdır.

Operating Performance

Otel:

ne kadar ekonomik değer üretiyor?

Financing Structure

Bu yatırım:

hangi:

debt/equity

kombinasyonuyla:

finanse edildi?

İyi bir yatırım:

kötü finansman nedeniyle:

yatırımcıyı zorlayabilir.

Tersi:

yüksek leverage:

zayıf bir yatırımın:

equity return'unu geçici olarak yüksek gösterebilir.

20. Cash-on-Cash Return Nedir?

Cash-on-Cash Return:

özellikle:

gayrimenkul ve otel yatırımcıları için:

çok anlaşılır bir göstergedir.

Temel soru:

“Ben cebimden ne kadar nakit koydum ve bu nakit bana yılda ne kadar nakit geri getiriyor?”

Basit formül:

Cash-on-Cash Return = Annual Cash Flow to Equity / Equity Cash Invested

21. Cash-on-Cash Örneği

Toplam otel yatırımı:

100 M TL.

Bunun:

60 M TL'si:

equity.

40 M TL'si:

debt.

Debt service sonrası:

yatırımcıya kalan yıllık cash flow:

6 M TL.

Cash-on-Cash Return:

6 / 60 = %10

Yani:

yatırımcının koyduğu:

60 M TL nakit:

yılda:

6 M TL:

cash return

üretmektedir.

22. Cash-on-Cash Neden Çok Faydalıdır?

Çünkü:

yatırımcı:

P&L'deki kârdan çok:

şunu merak eder:

“Gerçekte bana ne kadar nakit kalıyor?”

Otel:

EBITDA

üretiyor olabilir.

Ama:

• debt service,
• tax,
• maintenance CAPEX,
• working capital

sonrasında:

yatırımcıya:

çok daha az nakit kalabilir.

Cash-on-Cash:

bu gerçeğe:

daha yakındır.

23. EBITDA Yüksek, Cash-on-Cash Düşük Olabilir

Örneğin:

EBITDA:

12 M TL.

Harika.

Ama:

Debt Service:

7 M TL.

Maintenance CAPEX:

2 M TL.

Working Capital Requirement:

1 M TL.

Equity Cash Flow:

yaklaşık:

2 M TL

seviyesine düşebilir.

Dolayısıyla:

yüksek EBITDA:

otomatik olarak:

yüksek yatırımcı nakit getirisi:

anlamına gelmez.

24. Debt Service Neden Kritik?

Otel:

operasyonel olarak:

kârlı olabilir.

Ama:

borç yükü:

yüksekse:

üretilen cash:

bankaya gidebilir.

Bu durumda:

yatırımcı:

kâğıt üzerinde:

kârlı bir otelin sahibi;

ama:

düşük nakit getirili bir yatırımın:

sahibi olabilir.

25. Leverage Nedir?

Leverage:

yatırımın:

borç kullanılarak:

finanse edilmesidir.

Örneğin:

100 M TL yatırım.

Senaryo A

100 M Equity.

Senaryo B

60 M Equity.

40 M Debt.

Senaryo C

30 M Equity.

70 M Debt.

Yatırımın:

operasyonel performansı:

aynı olabilir.

Ama:

equity return:

çok farklılaşabilir.

26. Borç Equity Return'u Neden Artırabilir?

Otel:

borcun maliyetinden:

daha yüksek yatırım getirisi:

üretiyorsa:

debt:

equity return'u:

artırabilir.

Çünkü:

yatırımcı:

daha az kendi sermayesiyle:

aynı asset'i:

kontrol eder.

Bu:

positive leverage

etkisi yaratabilir.

27. Ama Leverage Bedava Getiri Değildir

Borç:

equity return'u:

artırabilir.

Ama:

aynı zamanda:

risk

artırır.

Çünkü:

Debt Service:

Occupancy düştüğünde de:

devam eder.

ADR düştüğünde de:

devam eder.

Revenue düştüğünde de:

devam eder.

Bu nedenle:

Leverage, getiriyi büyütebildiği gibi riski de büyütür.

28. Negative Leverage

Eğer:

yatırımın ürettiği ekonomik getiri:

borcun maliyetinden:

düşükse:

debt:

equity return'u:

iyileştirmek yerine:

bozabilir.

Bu durumda:

Negative Leverage

oluşur.

Yatırımcı:

daha fazla borç aldıkça:

daha iyi değil;

daha kötü:

ekonomik pozisyona geçebilir.

29. Cash-on-Cash ile ROIC Birlikte Okunmalı

Örneğin:

ROIC:

%12.

Cash-on-Cash:

%18.

Bu:

leverage'ın:

equity return'u:

yükselttiğini gösterebilir.

Ama:

Cash-on-Cash yüksek diye:

yatırım:

otomatik olarak daha kaliteli değildir.

Çünkü:

yüksek leverage:

yüksek risk

anlamına gelebilir.

Bu nedenle:

Return without Risk Context = Eksik Analiz

30. Yatırımcı Getirisi Tek Bir Yıldan İbaret Değildir

Otel yatırımı:

uzun vadeli:

bir asset investment'tır.

Yatırımcı:

yalnızca:

yıllık işletme cash flow'undan:

para kazanmaz.

Toplam getiri:

üç temel kaynaktan:

gelebilir.

Operating Cash Flow

İşletmenin ürettiği nakit.

Debt Paydown

Borç ana parasının azalmasıyla:

equity'nin artması.

Capital Appreciation / Exit Value

Varlığın değer artışı.

Bu nedenle:

yatırımcı getirisi:

yalnızca:

yıllık Net Profit

değildir.

31. Total Investor Return

Basitleştirilmiş şekilde:

yatırımcının toplam ekonomik getirisi:

Operating Cash Distributions + Debt Principal Reduction + Asset Value Appreciation − Additional Equity Contributions − Major Capital Requirements

şeklinde:

düşünülebilir.

Özellikle:

uzun vadeli:

otel yatırımlarında:

bu perspektif önemlidir.

32. Otel Değer Artışı Getirinin Bir Parçası mıdır?

Evet:

yatırımcı perspektifinde:

olabilir.

Örneğin:

otel:

100 M TL'ye kurulmuş.

10 yıl sonra:

200 M TL değerinde.

Bu:

yatırımcının:

economic return'unun:

önemli bir bölümünü oluşturabilir.

Ama:

iki şeyi ayırmak gerekir:

Realized Return

Gerçekleşmiş nakit kazanç.

Unrealized Gain

Varlığın değer artışı:

ama henüz satılmamış.

Bu ayrım:

önemlidir.

33. Kâğıt Üzerindeki Değer Artışı Nakit Değildir

Otelin değeri:

100 M → 150 M

olmuş olabilir.

Yatırımcı:

50 M TL:

servet artışı yaşamış gibi görünür.

Ama:

otel satılmadıysa:

bu:

cash

değildir.

Dolayısıyla:

Cash Flow analizi:

ayrı tutulmalıdır.

34. Exit Value

Otel yatırımının:

uzun vadeli finansal analizinde:

yatırımın sonunda:

varlığın:

hangi değerden satılabileceği:

önemlidir.

Buna:

Exit Value

veya:

Terminal Value

perspektifiyle bakılabilir.

Bu:

özellikle:

DCF

ve:

IRR

analizlerinde:

kritiktir.

35. ROI Neden Zamanı Yeterince Görmez?

İki yatırım düşünelim.

Yatırım A

100 M TL yatırım.

10 yıl sonra:

200 M TL.

Yatırım B

100 M TL yatırım.

3 yıl sonra:

200 M TL.

Basit toplam ROI:

ikisi için de:

%100

gibi görünebilir.

Ama:

yatırımcı açısından:

aynı değildir.

Çünkü:

paranın:

ne kadar süre bağlı kaldığı:

çok önemlidir.

Bu nedenle:

uzun vadeli yatırım analizinde:

IRR

gibi:

time value of money

göstergeleri:

devreye girer.

36. IRR Nedir?

IRR:

Internal Rate of Return

yani:

İç Verim Oranı

olarak ifade edilir.

IRR:

yatırımın:

başlangıç yatırımını

ve:

gelecekteki cash flow'ları:

zaman boyutuyla birlikte:

değerlendiren:

bir getiri ölçüsüdür.

Basit ROI'nin:

görmediği:

cash flow timing

farkını:

dikkate alır.

37. Neden Otel Yatırımında IRR Önemlidir?

Çünkü:

otel yatırımında:

cash flow:

genellikle:

düz değildir.

Örneğin:

Yıl 0

-80 M TL yatırım.

Yıl 1

-10 M TL ek yatırım.

Yıl 2

2 M TL cash flow.

Yıl 3

5 M TL.

Yıl 4

7 M TL.

Yıl 5

9 M TL.

Sonra:

asset sale.

Bu yapı:

basit ROI ile:

doğru okunamaz.

IRR:

bu zamanlamayı:

hesaba katar.

38. NPV Nedir?

NPV:

Net Present Value

yani:

Net Bugünkü Değer

yaklaşımıdır.

Temel fikir:

gelecekte elde edilecek:

cash flow'ların:

bugünkü değerini:

hesaplamaktır.

Çünkü:

bugünkü:

1 milyon TL

ile:

10 yıl sonraki:

1 milyon TL:

ekonomik olarak:

aynı değildir.

39. Discount Rate

NPV hesabında:

gelecekteki cash flow'lar:

bir:

Discount Rate

ile:

bugüne indirgenir.

Bu oran:

yatırımcının:

• risk,
• alternatif getiri,
• sermaye maliyeti

beklentisini:

yansıtmaya çalışır.

Sonuç:

pozitif NPV

ise:

yatırım:

kullanılan varsayımlar altında:

yatırımcının gerekli getiri oranının üzerinde:

ekonomik değer yaratıyor olabilir.

40. ROI, IRR ve NPV'nin Farkı

ROI

Basit getiri oranı.

IRR

Zamanı dikkate alan yıllıklaştırılmış getiri perspektifi.

NPV

Yatırımın bugünkü para cinsinden:

yarattığı ekonomik değeri:

ölçmeye çalışır.

Bu nedenle:

büyük otel yatırımlarında:

yalnızca:

ROI

ile karar vermek:

yetersiz olabilir.

41. Cash-on-Cash'in Farkı

Cash-on-Cash:

çok daha:

yatırımcı-nakit odaklıdır.

Şunu sorar:

“Benim koyduğum equity bugün bana ne kadar yıllık cash üretiyor?”

IRR ise:

yatırımın:

tüm dönemini:

ve:

exit'i

dikkate alabilir.

Bu nedenle:

ikisi:

farklı soruları:

cevaplar.

42. Yatırım Analizinde Bir Getiri Merdiveni

Otel yatırımını:

şöyle okuyabiliriz:

Revenue → GOP → EBITDA → Operating Cash Flow → Debt Service → Cash Flow to Equity → Cash-on-Cash Return → Asset Appreciation → Exit Proceeds → Total Investor Return / IRR

Bu:

işletme performansını:

yatırımcı getirisine:

bağlar.

43. GOP ile Yatırım Getirisi Arasında Büyük Mesafe Vardır

GOP:

otel operasyonunun:

ne kadar iyi çalıştığını:

gösteren önemli bir göstergedir.

Ama:

GOP'tan sonra:

hala:

çok sayıda ekonomik katman vardır.

Örneğin:

• management fees,
• insurance,
• fixed charges,
• taxes,
• interest,
• debt principal,
• CAPEX,
• working capital,
• owner distributions.

Bu nedenle:

GOP:

yatırımcıya kalan:

nakit değildir.

44. EBITDA ile Equity Cash Flow Aynı Değildir

Bu:

yatırımcıların:

özellikle dikkat etmesi gereken:

bir noktadır.

EBITDA:

10 M TL.

Ama:

Debt Service:

4 M.

Tax:

1 M.

Maintenance CAPEX:

1,5 M.

Working Capital:

500 K.

Equity Cash Flow:

yaklaşık:

3 M TL

kalabilir.

Yani:

10 M EBITDA:

yatırımcı için:

10 M nakit:

anlamına gelmez.

45. Maintenance CAPEX

Otel:

sürekli:

yeniden yatırım gerektiren:

bir varlıktır.

Örneğin:

• furniture,
• mattresses,
• HVAC,
• kitchen equipment,
• pool equipment,
• bathrooms,
• technology,
• façade,
• roof,
• mechanical systems

zamanla:

yenilenmelidir.

Bu nedenle:

yatırımcı:

yalnızca:

EBITDA

değil;

EBITDA sonrası sürdürülebilir cash generation

ile ilgilenmelidir.

46. FF&E Reserve Mantığı

Profesyonel finansal planlamada:

gelecekteki:

FF&E replacement

için:

belirli bir rezerv:

planlanabilir.

Amaç:

otel:

5–10 yıl sonra:

büyük yenileme ihtiyacıyla karşılaştığında:

yatırımcının:

beklenmedik:

büyük equity injection

yapmak zorunda kalmasını:

azaltmaktır.

47. Maintenance CAPEX ile Growth CAPEX'i Ayırın

İki CAPEX türü:

aynı değildir.

Maintenance CAPEX

Mevcut:

operasyonel kapasiteyi:

korumak için.

Growth CAPEX

Yeni:

Revenue

veya:

kapasite

yaratmak için.

Örneğin:

eski klima sistemini değiştirmek:

Maintenance CAPEX.

10 yeni oda eklemek:

Growth CAPEX.

Bu ayrım:

yatırım getirisi analizinde:

önemlidir.

48. Growth CAPEX'in Ayrı ROI'si Hesaplanmalı

Örneğin:

10 yeni oda:

20 M TL yatırım gerektiriyor.

Bu odalar:

yılda:

5 M TL incremental contribution

yaratacak.

Bu yatırım:

mevcut otelin genel ROI'sinden:

ayrı:

Incremental Investment Return

olarak:

analiz edilebilir.

Bu:

sermaye tahsis kararlarını:

iyileştirir.

49. Incremental ROIC

Yeni yatırım:

mevcut otelin:

ortalama performansından:

daha yüksek:

incremental return

üretiyorsa:

sermaye yatırımı:

mantıklı olabilir.

Ama:

mevcut otelin:

ROIC'i yüksek diye:

her expansion:

otomatik olarak:

iyi yatırım değildir.

Her yeni sermaye:

kendi ekonomik getirisini:

kanıtlamalıdır.

50. Return on Incremental Capital

Yatırımcı açısından:

çok güçlü soru:

“Bir sonraki 1 TL sermaye bana ne kadar ek getiri üretecek?”

Bu soru:

özellikle:

• oda ekleme,
• Spa kurma,
• restaurant büyütme,
• renovation,
• technology investment

kararlarında:

çok değerlidir.

51. Renovation ROI

Örneğin:

oda renovasyonu:

15 M TL.

Renovasyon sonrası:

ADR:

%20 artacak.

Occupancy:

aynı kalacak.

Ek yıllık Contribution:

3 M TL.

Basit:

incremental ROI:

3 / 15 = %20

Ama:

analiz:

yalnızca:

ADR artışına:

dayanmamalıdır.

52. Renovation Analizinde Neler Olmalı?

• renovation CAPEX,
• closure period revenue loss,
• incremental ADR,
• incremental occupancy,
• new variable cost,
• channel mix,
• maintenance saving,
• useful life,
• terminal value,
• downside scenario.

Böylece:

renovation:

estetik karar olmaktan çıkar;

capital allocation decision

haline gelir.

53. Acquisition Price Çok Önemlidir

Aynı otel:

farklı satın alma fiyatlarında:

çok farklı yatırım olabilir.

Örneğin:

otel:

yıllık:

10 M TL sürdürülebilir cash flow

üretiyor.

Satın Alma A

80 M TL.

Satın Alma B

150 M TL.

İşletme:

aynı.

Asset:

aynı.

Ama:

yatırım:

aynı değil.

Bu nedenle:

İyi varlık, yanlış fiyattan satın alınırsa kötü yatırım olabilir.

54. Development Cost da Aynı Mantığa Tabidir

Sıfırdan:

otel geliştirirken:

cost overrun:

ROI'yi:

çok hızlı bozabilir.

Örneğin:

planlanan investment:

60 M TL.

Actual:

80 M TL.

Stabilized annual return:

6 M TL.

Planlanan ROI:

%10.

Actual ROI:

%7,5.

Operasyon:

planlandığı gibi çalışıyor.

Ama:

yatırım getirisi:

%25 düşmüş durumda.

Sorun:

operasyonda değil;

development cost'ta.

55. Otel Yatırımında Bütçe Aşımı Neden Çok Tehlikelidir?

Çünkü:

Revenue:

inşaat maliyeti arttı diye:

otomatik olarak artmaz.

Otel:

aynı:

ADR,

Occupancy

ve:

Revenue

ile:

açılabilir.

Ama:

daha fazla capital

bağlanmıştır.

Sonuç:

ROIC:

düşer.

Bu nedenle:

development budget control:

gelecekteki yatırım getirisinin:

temelidir.

56. Stabilized Year Nedir?

Yeni oteller:

ilk yıl:

normal performanslarına:

ulaşmayabilir.

Brand awareness:

düşük olabilir.

Reviews:

yeni oluşur.

Distribution:

gelişir.

Staff:

öğrenme dönemindedir.

Occupancy:

zamanla yükselir.

Bu nedenle:

yatırım analizi:

yalnızca:

Year 1

üzerinden yapılmamalıdır.

57. Ramp-Up Period

Örneğin:

Year 1

Occupancy:

%45.

Year 2

%58.

Year 3

%67.

Year 4

%70.

Otel:

Year 3 veya Year 4'te:

stabilized performance

seviyesine:

ulaşabilir.

Bu nedenle:

yatırım getirisi:

Ramp-Up

dikkate alınarak:

analiz edilmelidir.

58. Stabilized Return

Yatırımcı:

şunu sorabilir:

“Otel normal çalışma seviyesine ulaştığında sermayem ne kadar getiri üretecek?”

Bu:

Stabilized Return

perspektifidir.

Ama:

ilk yıllardaki:

cash burn

göz ardı edilmemelidir.

59. Working Capital'ı Unutmayın

Otel:

açıldığında:

Revenue:

ilk günden:

tam kapasite gelmeyebilir.

Ama:

• payroll,
• utilities,
• suppliers,
• marketing,
• insurance,
• maintenance

ödenmeye devam eder.

Bu nedenle:

Working Capital:

yatırım sermayesinin:

bir parçasıdır.

Eksik hesaplanırsa:

yatırımcı:

açılıştan sonra:

beklenmedik equity injection

yapmak zorunda kalabilir.

60. Additional Equity Injection Getiriyi Değiştirir

Başlangıçta:

50 M TL equity

planlandı.

Sonra:

10 M TL ek sermaye gerekti.

Gerçek equity invested:

60 M TL.

Ama:

yatırımcı:

hala:

ilk 50 M TL üzerinden:

Cash-on-Cash

hesaplıyorsa:

return:

olduğundan yüksek görünür.

Bu nedenle:

Total Equity Invested

sürekli güncellenmelidir.

61. Return on Cost

Otel geliştirme projelerinde:

faydalı bir başka perspektif:

yatırımın:

toplam development cost'una karşı:

stabilized operating return'udur.

Örneğin:

Total Development Cost:

80 M TL.

Stabilized EBITDA:

8 M TL.

Basit:

EBITDA / Cost:

%10.

Bu:

özellikle:

development feasibility

aşamasında:

hızlı karşılaştırma için:

faydalı olabilir.

Ama:

EBITDA'nın cash flow olmadığını:

unutmamak gerekir.

62. Return on Cost ile Market Value Arasındaki Fark

Otel:

80 M TL'ye geliştirildi.

Stabilized durumda:

100 M TL değerinde.

Bu:

development value creation

yaratmış olabilir.

Ama:

yatırımcı:

şunu da sormalıdır:

“Bu değeri yaratmak için aldığım risk ve bağladığım sermaye karşılığında yeterli getiri elde ettim mi?”

Sadece:

Value > Cost

olması:

tek başına:

yeterli değildir.

63. Yield on Cost

Bazı yatırım analizlerinde:

stabilized income

ile:

development cost

arasındaki ilişki:

Yield on Cost

perspektifiyle:

izlenebilir.

Ancak:

hangi income metric'in kullanıldığı:

açıkça belirtilmelidir.

Çünkü:

NOI,

EBITDA

ve:

Cash Flow:

aynı şey değildir.

64. Equity Multiple

Uzun vadeli yatırımcıların:

bakabileceği başka bir gösterge:

Equity Multiple

olabilir.

Basit mantık:

Total Cash Returned to Investor / Total Equity Invested

Örneğin:

yatırımcı:

40 M TL equity

koydu.

Yatırım süresince:

toplam:

80 M TL cash

geri aldı.

Equity Multiple:

2,0x

olur.

65. Equity Multiple'ın Eksik Tarafı

2,0x:

iyi mi?

Döneme bağlıdır.

40 M TL:

3 yılda:

80 M TL'ye dönmüşse:

çok farklı.

20 yılda:

80 M TL'ye dönmüşse:

çok farklı.

Bu nedenle:

Equity Multiple:

IRR

ile birlikte:

okunmalıdır.

66. IRR + Equity Multiple

Bu iki KPI:

birlikte:

güçlüdür.

IRR

Paranın:

ne kadar hızlı getiri ürettiğini.

Equity Multiple

Toplamda:

kaç kat geri döndüğünü.

gösterir.

Yatırımcı:

hem:

speed of return

hem:

total magnitude of return

görür.

67. Nominal Return ve Real Return

Özellikle:

yüksek enflasyonlu ortamlarda:

çok önemli bir ayrımdır.

Yatırım:

nominal olarak:

%30 getiri:

üretiyor olabilir.

Ama:

enflasyon:

yüksekse:

real purchasing power return:

çok daha düşük olabilir.

Bu nedenle:

yatırımcı:

nominal büyüme ile:

reel değer yaratımını:

karıştırmamalıdır.

68. Para Birimi Riski

Otel yatırımında:

Revenue:

bir para birimine;

debt:

başka para birimine;

CAPEX:

başka para birimine:

bağlı olabilir.

Örneğin:

Revenue:

TL.

Debt:

EUR.

Bu durumda:

yatırım getirisi:

yalnızca:

operasyonel performansa değil;

FX movement'a da:

duyarlı hale gelir.

69. Currency Matching

Mümkün olduğunda:

Revenue,

Debt Service

ve:

major costs

arasındaki:

currency mismatch

izlenmelidir.

Çünkü:

otel:

operasyonel olarak:

iyi çalışırken:

currency mismatch

equity cash flow'u:

bozabilir.

70. Vergi Sonrası Getiri

Yatırımcı:

nihayetinde:

vergi sonrası:

ekonomik sonuçla:

ilgilenir.

Bu nedenle:

Pre-Tax Return

ile:

After-Tax Return

aynı değildir.

Özellikle:

• corporate structure,
• depreciation,
• interest,
• tax treatment

yatırımcı cash flow'unu:

etkileyebilir.

Bu nedenle:

yatırım analizi:

gerektiğinde:

vergi sonrası:

ayrıca modellenmelidir.

71. Depreciation Nakit Çıkışı Değildir

Muhasebe kârı:

depreciation

nedeniyle:

düşebilir.

Ama:

depreciation:

o yıl gerçekleşen:

cash outflow

değildir.

Bu nedenle:

Net Profit

ile:

Cash Flow

aynı değildir.

Ancak:

gerçek asset deterioration

nedeniyle:

ileride:

CAPEX

gerekecektir.

Dolayısıyla:

depreciation'ı:

tamamen önemsiz görmek de:

yanlıştır.

72. Accounting Profit ile Economic Return'u Ayırın

Net Profit:

muhasebe sonucu.

Cash Flow:

nakit sonucu.

ROIC:

sermaye verimliliği.

Cash-on-Cash:

equity nakit getirisi.

IRR:

zaman boyutlu yatırım getirisi.

Asset Appreciation:

varlık değer artışı.

Bunların:

her biri:

aynı yatırımın:

farklı yüzünü:

gösterir.

73. Otel Yatırımında Tek KPI Kullanmayın

Örneğin:

yalnızca:

ROI.

Yetersiz.

Yalnızca:

Cash-on-Cash.

Yetersiz.

Yalnızca:

IRR.

Yetersiz.

Yalnızca:

EBITDA.

Yetersiz.

Daha güçlü yaklaşım:

Return Dashboard

oluşturmaktır.

74. Yatırımcı Return Dashboard

Örneğin:

Bu tablo:

tek bir:

ROI

rakamından:

çok daha fazla bilgi verir.

75. Project Return ile Equity Return'u Ayırın

Bu:

çok önemlidir.

Project Return

Asset'in:

finansman yapısından bağımsız:

ekonomik performansı.

Equity Return

Borç sonrası:

yatırımcının sermayesinin:

getirisi.

Debt:

Project Return'u:

değiştirmez.

Ama:

Equity Return'u:

değiştirebilir.

76. Project IRR ve Equity IRR

Project IRR:

yatırımın:

toplam ekonomik cash flow'larını:

inceler.

Equity IRR:

yatırımcının:

gerçek equity outflow

ve:

equity inflow'larını:

inceler.

Leverage nedeniyle:

Equity IRR:

Project IRR'dan:

yüksek olabilir.

Ama:

bu:

aynı zamanda:

daha yüksek finansal risk:

anlamına gelebilir.

77. Return ile Risk Birlikte Okunmalıdır

İki yatırım:

Otel A

IRR:

%14.

Debt düşük.

Stable demand.

Otel B

IRR:

%18.

Debt çok yüksek.

Seasonality yüksek.

Demand volatile.

Hangisi:

daha iyi?

Sadece:

IRR'a bakarak:

cevap verilemez.

Çünkü:

getiri:

riskten:

bağımsız değerlendirilmemelidir.

78. Risk-Adjusted Return

Yatırımcı:

şunu sormalıdır:

“Aldığım risk karşılığında yeterli getiri alıyor muyum?”

Bu:

Risk-Adjusted Return

mantığının:

temelidir.

Aynı getiri:

daha düşük riskle:

elde edilebiliyorsa:

yüksek riskli yatırım:

cazip olmayabilir.

79. Opportunity Cost of Capital

Yatırımcı:

100 M TL'yi:

otele yatırmasa:

ne yapabilirdi?

• başka gayrimenkul,
• başka otel,
• depo,
• fabrika,
• finansal yatırım,
• başka işletme

gibi:

alternatifler olabilir.

Bu nedenle:

otel yatırımının getirisi:

mutlak olarak değil;

alternatif sermaye kullanımına karşı

da değerlendirilmelidir.

80. Hurdle Rate

Yatırımcı:

bir:

minimum kabul edilebilir getiri oranı:

belirleyebilir.

Buna:

Hurdle Rate

denir.

Örneğin:

yatırımcının:

risk profiline göre:

minimum beklenen return:

%15.

Proje:

%9

üretiyorsa:

kârlı olabilir;

ama:

yatırımcının:

sermaye beklentisini:

karşılamıyor olabilir.

81. “Kâr Ediyor” ile “Yatırım Yapmaya Değer” Aynı Şey Değildir

Bir otel:

kâr ediyor olabilir.

Ama:

yatırımcı:

aynı sermayeyle:

daha yüksek:

risk-adjusted return

elde edebiliyorsa:

otel:

ekonomik olarak:

en iyi capital allocation

olmayabilir.

Bu:

yatırımcı perspektifinin:

en kritik farklarından biridir.

82. Scenario Analysis

Yatırım getirisi:

tek tahminle:

hesaplanmamalıdır.

En az:

Downside

Zayıf talep.

Base Case

Beklenen performans.

Upside

Güçlü performans.

senaryoları:

oluşturulmalıdır.

83. Örnek Senaryo

Şimdi:

yatırımcı:

yalnızca:

beklenen getiriyi değil;

return range

görür.

84. Sensitivity Analysis

Sonra:

şu sorular:

tek tek test edilebilir:

ADR %10 düşerse?

Occupancy 10 puan düşerse?

Construction Cost %20 artarsa?

Opening 6 ay gecikirse?

Interest Rate yükselirse?

Exit Value düşerse?

Payroll %20 artarsa?

Bu:

yatırımın:

hangi değişkene:

en hassas olduğunu:

gösterir.

85. En Tehlikeli Varsayımı Bulun

Bir otel projesi:

kâğıt üzerinde:

çok kârlı olabilir.

Ama:

bütün sonuç:

örneğin:

ADR'ın:

çok agresif bir varsayımına:

dayanıyor olabilir.

Sensitivity Analysis:

şunu bulmaya çalışır:

“Bu yatırım tezini hangi varsayım bozabilir?”

Bu:

yatırımcı için:

çok değerli bir sorudur.

86. Break-Even ile Return Analizini Birleştirin

Break-Even:

otelin:

zarar etmemesi için:

gereken minimum performansı:

gösterir.

Return Analysis:

yatırımcının:

beklenen sermaye getirisini:

gösterir.

Ama:

Break-Even üzerinde olmak:

yatırımın:

iyi olduğu anlamına gelmez.

Otel:

zarar etmiyor olabilir;

ama:

sermayeye:

yeterli return

üretmiyor olabilir.

87. Economic Break-Even

Bu nedenle:

yatırımcı:

operasyonel Break-Even'in yanında:

şunu da düşünebilir:

“Sermayemin minimum beklenen getirisini karşılamak için otel hangi performansa ulaşmalı?”

Bu:

daha yatırımcı odaklı:

bir Break-Even

perspektifidir.

88. Capital Efficiency

İyi yönetim:

yalnızca:

Revenue

ve:

Cost

yönetmez.

Aynı zamanda:

Capital

yönetir.

Örneğin:

10 M TL CAPEX:

gerçekten gerekli mi?

Daha küçük yatırımla:

aynı sonucu:

alabilir miyiz?

Yeni yatırım:

Revenue

veya:

Cost Saving

üretecek mi?

Bu sorular:

Capital Efficiency'nin:

temelidir.

89. Otel Yönetiminin Sermaye Maliyeti Bilinci

GM:

her zaman:

ROIC hesaplamak zorunda değildir.

Ama:

sermayenin:

bedava olmadığını:

anlamalıdır.

Örneğin:

yeni equipment:

1 M TL.

Sadece:

“Eski ekipmandan daha iyi.”

demek:

yeterli değildir.

Soru:

“Bu 1 M TL yatırım hangi ekonomik sonucu yaratacak?”

olmalıdır.

90. CAPEX Request Form

Önemli yatırımlar için:

basit bir:

CAPEX Request

hazırlanabilir.

Investment

Ne satın alıyoruz?

Cost

Ne kadar?

Reason

Neden gerekli?

Financial Impact

Revenue artışı?

Cost saving?

Operational Impact

Productivity?

Quality?

Risk Impact

Risk reduction?

Expected Return

ROI / Payback / Incremental Contribution?

Bu:

sermaye tahsis disiplinini:

güçlendirir.

91. Her CAPEX Finansal ROI Üretmek Zorunda mı?

Hayır.

Bazı yatırımlar:

• legal compliance,
• safety,
• guest safety,
• mandatory replacement,
• brand standard

için:

gerekli olabilir.

Bunların:

doğrudan:

Revenue ROI'si:

olmayabilir.

Ama:

Risk Avoidance

ve:

Asset Protection

de:

ekonomik değerdir.

Bu nedenle:

CAPEX:

yalnızca:

“kaç yılda geri döner?”

ile:

değerlendirilmemelidir.

92. Asset Protection

Örneğin:

roof repair:

Revenue artırmayabilir.

Ama:

yapılmazsa:

büyük:

water damage

oluşabilir.

Bu durumda:

yatırım:

Revenue Growth CAPEX değil;

Asset Protection CAPEX

olabilir.

Karar kriteri:

farklıdır.

93. Otel Yatırımında Getiri Kaynakları

Bir yatırımcı için:

otel getirisi:

şu kaynaklardan oluşabilir:

1. Operating Profit
2. Cash Distribution
3. Debt Paydown
4. Asset Appreciation
5. Development Gain
6. Tax Effects
7. Exit Proceeds

Bu kaynakların:

hepsi:

aynı dönemde:

aynı büyüklükte olmayabilir.

94. Yatırımcı İçin En Önemli Soru

Asıl soru:

“Bu yatırım bana ne kadar para kazandırıyor?”

değil.

Daha doğru soru:

“Ne kadar sermayeyi, ne kadar süreyle, hangi risk altında bağlıyorum ve karşılığında ne kadar nakit ve ekonomik değer üretiyorum?”

İşte:

gerçek yatırım analizi:

burada başlar.

95. Yatırım Getirisi İçin Minimum KPI Seti

Bir otel yatırımcısı:

en az:

şunları takip edebilir:

Operating

• Revenue
• GOP
• EBITDA
• GOP Margin
• EBITDA Margin

Capital

• Total Investment
• Invested Capital
• Equity Invested
• Debt Outstanding

Return

• ROI
• ROIC
• Cash-on-Cash
• IRR
• Equity Multiple

Cash

• Operating Cash Flow
• Debt Service
• Cash Flow to Equity

Asset

• Maintenance CAPEX
• Growth CAPEX
• Estimated Asset Value

Risk

• Break-Even
• Debt Coverage
• Downside Cash Flow

96. Annual Investor Return Bridge

Yıllık rapor:

şöyle bir köprü:

gösterebilir:

EBITDA → Tax / Fixed Charges → Operating Cash Flow → Maintenance CAPEX → Debt Service → Cash Flow to Equity → Owner Distribution → Retained Cash

Bu:

yatırımcıya:

P&L'den:

gerçek nakde:

geçişi gösterir.

97. Investment Return Dashboard

Yönetim veya yatırımcı dashboard'unda:

şunlar:

aynı ekranda görülebilir:

Böylece:

otel:

yalnızca:

işletme

değil;

yatırım

olarak da:

yönetilir.

98. 15 Karar Kapısı — Oteliniz Gerçekten İyi Bir Yatırım mı?

Karar Kapısı 1

Toplam gerçek yatırım tutarı biliniyor mu?

Karar Kapısı 2

Arsa ve Opportunity Cost değerlendirildi mi?

Karar Kapısı 3

Pre-opening ve Working Capital dahil mi?

Karar Kapısı 4

Actual Investment ile Budget karşılaştırılıyor mu?

Karar Kapısı 5

Stabilized Return hesaplandı mı?

Karar Kapısı 6

ROI'nin hangi getiri tanımıyla hesaplandığı belli mi?

Karar Kapısı 7

ROIC takip ediliyor mu?

Karar Kapısı 8

Total Equity Invested doğru mu?

Karar Kapısı 9

Cash-on-Cash hesaplanıyor mu?

Karar Kapısı 10

Debt Service sonrası Cash Flow biliniyor mu?

Karar Kapısı 11

Maintenance CAPEX dikkate alınıyor mu?

Karar Kapısı 12

Project Return ile Equity Return ayrılıyor mu?

Karar Kapısı 13

Downside Scenario test edildi mi?

Karar Kapısı 14

IRR / NPV gibi zaman boyutlu analiz yapıldı mı?

Karar Kapısı 15

Getiri alternatif yatırımlar ve risk ile karşılaştırılıyor mu?

Bu soruların çoğuna:

“Hayır”

cevabı veriliyorsa:

yatırımcı:

otelin ne kadar kâr ettiğini biliyor olabilir;

ama:

sermayesinin gerçekten ne kadar iyi çalıştığını bilmiyor olabilir.

99. Yatırımcı İçin Aylık Sorular

Her ay:

ROI

yeniden hesaplanmak zorunda değildir.

Ama:

yatırımcı:

şunları takip edebilir:

Otel Budget'a göre ne kadar EBITDA üretti?

Cash Flow ne durumda?

Debt Service karşılandı mı?

Beklenmeyen CAPEX oluştu mu?

Cash Distribution yapıldı mı?

Forecast değişti mi?

Yıl sonu Cash-on-Cash beklentisi ne oldu?

Yeni CAPEX gerekiyor mu?

Bu CAPEX'in ekonomik gerekçesi ne?

Asset Value'yu etkileyen önemli bir gelişme var mı?

Böylece:

uzun vadeli return:

aylık operasyonla:

bağlantısını kaybetmez.

100. Yıllık Yatırımcı Soruları

Yıl sonunda:

daha stratejik sorular:

sorulmalıdır.

1.

Toplam Equity Invested ne kadar?

2.

Bu yıl yatırımcıya ne kadar Cash Distribution yapıldı?

3.

Cash-on-Cash kaç?

4.

ROIC kaç?

5.

Project IRR beklentisi değişti mi?

6.

Asset Value ne durumda?

7.

Debt ne kadar azaldı?

8.

Maintenance CAPEX ihtiyacı nedir?

9.

Önümüzdeki 3–5 yıl Growth CAPEX gerekiyor mu?

10.

Bu sermaye başka yerde daha iyi getiri üretebilir miydi?

Son soru:

özellikle:

yatırımcı için:

çok önemlidir.

101. Otel Yatırım Getirisinin Tam Yönetim Döngüsü

Initial Investment → Equity + Debt Structure → Opening → Ramp-Up → Stabilized Revenue → GOP → EBITDA → Operating Cash Flow → Maintenance CAPEX → Debt Service → Cash Flow to Equity → Cash-on-Cash Return → Debt Paydown → Asset Value → Exit Value → Total Investor Return → IRR / Equity Multiple → Compare with Risk + Opportunity Cost → Hold / Reinvest / Refinance / Expand / Sell

Bu:

otel yatırımının:

finansal yaşam döngüsüdür.

102. Sonuç: İyi Otel ile İyi Yatırımı Birbirinden Ayırın

Bir otel:

yüksek:

Occupancy

üretebilir.

Yüksek:

ADR

üretebilir.

Güçlü:

RevPAR

üretebilir.

Yüksek:

GOP

ve:

EBITDA

üretebilir.

Bütün bunlar:

çok değerlidir.

Ama:

yatırımcı açısından:

hikâye:

burada bitmez.

Çünkü:

asıl soru:

“Bu sonucu üretmek için ne kadar sermaye bağladım?”

olmalıdır.

50 milyon TL yatırımla:

5 milyon TL getiri üreten otel

ile:

150 milyon TL yatırımla:

aynı 5 milyon TL getiriyi üreten otel:

aynı yatırım değildir.

Bu nedenle:

otel yatırımında:

birbirinden farklı göstergeler:

birlikte okunmalıdır.

ROI:

yatırımın genel getirisini.

ROIC:

bağlanan sermayenin operasyonel verimliliğini.

Cash-on-Cash:

yatırımcının koyduğu equity'nin yıllık nakit getirisini.

IRR:

cash flow'ların zamanlamasını dikkate alan uzun vadeli getiri perspektifini.

Equity Multiple:

yatırımcıya toplamda kaç kat para döndüğünü.

gösterir.

Ama:

hiçbiri:

tek başına:

yatırım kararını vermez.

Çünkü:

getiri:

mutlaka:

• risk,
• leverage,
• CAPEX,
• asset value,
• time,
• inflation,
• opportunity cost

ile birlikte:

değerlendirilmelidir.

Otel yatırımcısının amacı:

sadece:

kâr eden bir otel sahibi olmak

değildir.

Amaç:

bağlanan sermayeye, alınan riske ve geçen zamana karşılık yeterli ekonomik değer üreten bir yatırım sahibi olmaktır.

Bu nedenle:

otel finansında:

Revenue'dan sonra:

GOP'a;

GOP'tan sonra:

EBITDA'ya;

EBITDA'dan sonra:

Cash Flow'a;

Cash Flow'dan sonra:

yatırımcı getirisine:

bakmak gerekir.

Çünkü:

İyi işletilen bir otel para kazanır. İyi bir otel yatırımı ise sermayeyi verimli kullanır, sürdürülebilir nakit üretir ve yatırımcıya aldığı riskin karşılığını verir.

Otel Yatırım Rehberi — Cilt VI

Cilt VI — Yönetim, otelin finansal performansını yalnızca Revenue veya Net Profit üzerinden değil; Budget, Forecast, Cash Flow, Break-Even, Departmental Profitability, GOP, EBITDA, ROIC ve yatırımcı getirisi arasındaki bütünsel ilişki üzerinden ele alır.

Amaç yalnızca:

“Otel kâr ediyor mu?”

sorusunu cevaplamak değil;

“Bu otel, içine bağlanan sermayeye karşılık gerçekten iyi bir yatırım mı?”

sorusuna ölçülebilir bir finansal sistemle cevap verebilmektir.